Eine eigentumsrechtliche Teilung zwischen einem Grundstück und einem Gebäude kann auch durch einen Superädifikatsvertrag erzielt werden. Hierbei wird bei einem derartigen Superädifikatsvertrag eine Vereinbarung zwischen dem Eigentümer von Grund und Boden und dem Errichter eines Gebäudes getroffen.
Hierbei ist bei dieser Vertragsart – im Gegensatz zu einem Kaufvertrag oder Mietvertrag – wesentlich, dass dieses Gebäude laut Vertrag nicht dauerhaft auf dem Superädifikat Pachtgrund bestehen bleibt.
Deshalb muss ein erfahrener Anwalt für Vertragsrecht bei Superädifikatsvertrag erstellen lassen genau den Zweck der Bebauung definieren. Ferner sind auch eine detaillierte Ausarbeitung der Erhaltungs- und Instandhaltungspflichten wichtig und ggf.
Vereinbarungen zum Bauzins und den Zahlungsmodalitäten. Außerdem werden im Superädifikatsvertrag meist Entschädigungsleistungen vereinbart, die dem Eigentümer des Gebäudes nach Vertragsablauf zukommen sollen.
Ein Superädifikat ist ein Gebäude, das nicht auf Dauer auf dem Grundstück verbleiben soll. Hierbei entsteht es dadurch, dass ein Bauherr und ein Grundeigentümer sich darüber einigen, dass das zu errichtende Bauwerk dem Grundeigentümer nicht zum Eigentum werden soll. Dabei wird diese Übereinkunft durch einen Superädifikatsvertrag vor Baubeginn vereinbart. Hierbei sind z. B. typische Fälle Schrebergartenhütten, Bootshütten oder Markthütten. Deshalb ist ein Superädifikat rein rechtlich ein Zwitter zwischen einer Liegenschaft und einem beweglichen Gegenstand. Dabei entstehet der Eigentumserwerb durch die Erstellung des Gebäudes, eine Übertragung Superädifikat benötigt dann eine Urkundenhinterlegung bei Gericht.
Ein Superädifikatsvertrag muss sehr präzise formuliert sein, damit eine klare Vereinbarung über die Rechte und Pflichten bei einem geteilten Eigentum erreicht werden kann. Dabei wird ein spezialisierter Anwalt für Vertragsrecht sehr konkrete Ausarbeitungen zur Baurechtseinräumung formulieren und die Rechte und Pflichten der Vertragspartner im Detail ausformulieren. Außerdem müssen detaillierte Vereinbarungen zu den finanziellen Regelungen getroffen werden, wie z. B. eine Bauzinszahlung oder eine Entschädigungsleistung an den Baurechtsnehmer wenn eine Übertragung Superädifikat nach Vertragsablauf stattfinden soll.
Das Baurecht ist ein dingliches Recht, das vergleichbar mit dem Eigentumsrecht ist. Deshalb entsteht es erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Dabei wird mit Abschluss des Superädifikatsvertrages auch das Baurecht beim Grundstückseigentümer im sogenannten Lastenblatt des Grundbuches eingetragen. Ferner erhält das Baurecht selbst, so wie ein Grundstück auch, eine eigene Grundbuchseinlage, mit der in der der Baurechtsnehmer als Eigentümer des Baurechts eingetragen wird.
Der Baurechtsnehmer ist im Rahmen des Superädifikatsvertrages wie ein Eigentümer zu betrachten. Dabei kann er in den Grenzen, die ihm der Superädifikatsvertrag zugesteht, über sein Baurecht frei verfügen. Hierbei kann er auch sein Baurecht vermieten, veräußern, insbesondere verkaufen, Kredite durch Hypotheken auf dem Baurecht absichern lassen sowie auch Wohnungseigentum im Bauwerk begründen.
Mit dem Ablauf des Superädifikatsvertrages erlöscht das Baurecht und es fällt das Bauwerk an den Grundstückseigentümer zurück. Hierbei wird zumeist dem Baurechtsnehmer für seine Aufwendungen für das Bauwerk eine Aufwandsentschädigung zugesprochen, sofern im Superädifikatsvertrag dies nicht ausgeschlossen wurde. Für den Fall, dass der Superädifikatsvertrag keine Regelung hierzu getroffen hat, beträgt die Entschädigungssumme ein Viertel des vorhandenen Bauwertes des Bauwerkes im Zeitpunkt der Beendigung des Baurechts.
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