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Mietvertrag - Worauf sollte man als Mieter achten?

  • Redaktion Vertragsrechtsinfo.at
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Ein Mietvertrag ist Grundbestandteil der Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter in Österreich. In diesem Beitrag erfahren Sie alles zum Thema worauf Sie bei Ihrem Mietvertrag achten sollten. Welche Bestandteile dieser im befristeten und unbefristeten Verhältnis haben sollte, wie hoch der Mietzins sein darf und was der Mietvertrag bei der Vertragsgestaltung kosten sollte.Außerdem behandeln wir das Thema Mietvertrag Muster oder Vorlagen sowie Mietvertrag kündigen.

Auch wenn der Abschluss des Mietvertrags bei der Wohnungs- oder Haussuche der letzte Schritt zur Traumimmobilie ist, ist dieser jedoch der Wichtigste. Verträge sind bindend und ohne eine Prüfung von einem Rechtsanwalt für Vertragsrecht warten oft böse Überraschungen auf Sie. Ersparen Sie sich solche Probleme, indem Sie lieber im Vorfeld den Mietvertrag von einem Anwalt prüfen lassen um auf der sicheren Seite zu sein und um abgesichert zu sein. Anwälte, die Ihren Mietvertrag prüfen können, finden Sie im Anwaltsverzeichnis von Vertragsrechtsinfo.at

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Wichtig: Die Mitvertragsgebühr wurde bei Mitverhältnissen ab dem 11. November 2017 abgeschafft und muss nicht mehr errichtet werden. Das gilt für alle privaten Zwecke bei Wohnung und Häusern ab diesem Stichtag.

Was sollte beim Mietvertrag vor Unterzeichnung beachtet werden?

In vielen Regionen ist es heute schwer eine Wohnung oder ein Haus zu finden, dass den eigenen Vorstellungen entspricht. Die Nachfrage ist gestiegen und somit auch die Preise. Wenn man dann endlich eine Immobilie gefunden hat, die den Vorstellungen entspricht, möchten viele nichts riskieren und unterschreiben den Mietvertrag ohne diesen vorher von einem Anwalt prüfen zu lassen.

Mit der Unterzeichnung des Mietvertrages stimmen Sie aber den vom Vermieter im Vertrag festgelegten Konditionen zu. Hierbei sollten Sie unbedingt darauf achten, ob die Mietvertrag Kündigungsfristen, die Mietzinserhöhungen, die eingetragene Grundfläche der Immobilie aber auch die Nutzung der Allgemeinfläche sowie die Kosten für die Pflege dieser, rechtens sind. 

Lassen Sie sich alle mündlichen Zusicherungen wie Nutzung von Parkplatzflächen, Garagen, Garten oder Waschräumen schriftlich bestätigen.

Welche Bestandteile muss ein Mietvertrag laut Mietrechtsgesetz haben?

In einem Mietvertrag muss auf jeden Fall die Adresse des Mietobjekts aufgeführt werden sowie bei einer Wohnung, um welche Wohnung es sich handelt. Zum Beispiel Wohnung Türnummer 4 im 3. Stockwerk. 

Wenn zu der Wohnung ein Parkplatz oder ein Kellerabteil gehören, müssen auch diese im Mietvertrag vermerkt werden. In den meisten Mietshäusern gibt es eine Hausordnung, die ebenfalls in den Mietvertrag gehört. Bezüglich der Kosten gehören in den Mietvertrag der Mietzins, die Betriebskosten, das Recht auf Indexierung, sowie die Miethöhe.

Diese wird mit einem Quadratmeterpreis angegeben. Ratsam ist hier eine ungefähre Vermessung der Wohnung, da hierbei gerne getrickst wird. Bezüglich der Miete muss im Mietvertrag auch angegeben werden an welchem Tag im Monat die Miete fällig ist. 

Ist eine Kaution an die Miete der Immobilie geknüpft muss definiert werden, in welchem Fall der Vermieter bei Beendigung der Miete die Kaution einbehalten darf. Natürlich müssen auch die Kündigungsbedingungen im Mietvertrag angegeben werden, sowie auch ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag handelt.

Bei befristeten Mietverträge muss das Datum, zudem dieser endet, in den Mietvertrag. Unter sonstigen Vereinbarungen können Sie mit dem Vermieter zum Beispiel vereinbaren, dass Sie berechtigt sind ein Haustier mit in die Wohnung zu bringen oder dass Sie die Küche oder andere Möbel zu einem festgelegten Preis übernehmen.

Die wichtigsten Inhalte in einem Mietvertrag zusammengefasst:
  • Adresse der Immobilie
  • Beschreibung der Immobilie (Stockwerk, Türnummer, Kellerabteil)
  • Kosten (Miete, Mietzins, Betriebskosten, Recht auf Indexierung, Provisionen an Makler)
  • Hausordnung
  • Mietfälligkeiten
  • Kündigungsfristen und ob Vertrag befristet oder unbefristet
  • Sondervereinbarungen (Haustiere, Übernahme Küche oder sonstige Möbel)

Unterschied zwischen einem befristeten und unbefristeten Mietvertrag

Es gibt befristete und unbefristete Mietverträge. Bei befristeten Verträgen mieten Sie bindend eine Immobilie für den Vereinbarten Zeitraum. Dieser muss aber mindestens 3 Jahre betragen, verlängert sich aber für weitere 3 Jahre automatisch, sollte dieser nicht gekündigt oder bewusst verlängert werden. Wenn er nach 6 Jahren immer noch nicht gekündigt wurde, geht er automatisch in einen unbefristeten Vertag über.

Lassen Sie sich aber bei einem befristeten Vertrag für alle Fälle eine Sonderkündigungsregelung in den Mietvertrag schreiben, damit Sie trotz allem flexibel bleiben. Das gesetzliche Kündigungsrecht bei befristeten Mietverträgen gewährt Ihnen eine Kündigung frühestens nach einem Jahr mit 3 Monaten im Voraus zum letzten eines jeden Monats ein. Befristete Verträge sind zudem noch teurer, da Sie einen höheren Preis pro Quadratmeter zahlen. Das ist ein Grund warum viele Vermieter gerne nur befristete Verträge machen.

Bei unbefristeten Verträgen hat der Mieter auch jederzeit die Möglichkeit mit einer Frist von 3 Monaten zum Monatsende zu kündigen was ebenfalls nachteilig für den Vermieter ist. Der Vermieter kann den Mieter bei unbefristeten Verträge auch nur scher kündigen. Dazu gibt es im Mietrechtsgesetz festgelegte Gründe wie zum Beispiel, dass der Vermieter die Immobilie selber bewohnen möchte.

Wer soll den Mietvertrag unterschreiben – wer soll Mieter werden?

Der Unterzeichner des Mietvertrags ist auch der rechtmäßige Mieter, der im Streitfall aber auch belangt werden kann.

Alleiniger Mieter

Als alleiniger Mieter haftet man im Gegensatz zu Wohngemeinschaften für Mietzins und sämtliche weitere Forderungen des Vermieters.

Wohngemeinschaften

Die Wohngemeinschaft ist der Klassiker der Studenten. Bei der Wohngemeinschaft kann entweder ein alleiniger Mieter im Mietvertrag stehen oder alle Bewohner werden im Mietvertrag aufgenommen und haften somit auch gemeinsam gegenüber dem Vermieter. 

Gibt es einen alleinigen Mieter, der plant Räume zu untervermieten, muss er sich das unbedingt in den Mietvertrag mit aufnehmen lassen. Der alleinige Mieter schließt dann wiederum Mietverträge mit Mitbewohnern ab, in denen definiert wird, wer welche Räume mietet und welche Räume Gemeinschaftsräume sind. Dies sind meistens Küche und Bad.

Mitmieter

Nicht nur bei einer Wohngemeinschaft gibt es das Modell des Mitmieters auch bei Lebenspartner oder Ehegatten kann man den Partner als Mitmieter mit in den Mietvertrag aufnehmen lassen. Dies macht bei einer Partnerschaft dahingehend Sinn, dass falls die Beziehung in die Brüche geht, jeder der Partner die Möglichkeit hat das Mietverhältnis weiterzuführen. 

Allerdings muss der Vermieter dann zustimmen, dass der Partner aus dem Mietvertrag ausscheidet, muss er dem nicht zustimmen, was alles sehr kompliziert machen kann. Außerdem können auch nur beide Mieter zusammen den Mietvertrag kündigen, was natürlich jeden der Mieter auch schützen soll.

Wie hoch dürfen der Mietzins und die Betriebskosten sein?

Ein Vermieter darf den Mietzins nicht einfach so hoch ansetzen wie er lustig ist. Er muss sich an dem regionalen Mietpreisspiegel orientieren. Außerdem gibt es auch Mietzinsobergrenzen, die nicht überschritten werden dürfen. Sollte der Mieter die Korrektheit des Mietzinses anzweifeln, kann er gerichtlich eine Mietanpassung einfordern. Diese würde auch rückwirkend durchsetzbar sein, sodass der Vermieter die zu viel bezahlte Miete rückerstatten müsste.

Auch bei den Betriebskosten, kann es dazu kommen, dass der Vermieter dem Mieter zu viel berechnete Gebühren zurückerstatten muss. Um festzustellen, ob die Betriebskosten korrekt abgerechnet werden, kann der Mieter Einblick in die Betriebskostenabrechnung und den Verteilungsschlüssel anfordern. 

Bevor man diesen Schritte geht und sich dadurch vielleicht auch mit dem Vermieter anlegt, macht es Sinn ähnlich große Wohnungen, die es im Moment auf dem Markt gibt von den Betriebskosten zu vergleichen. Sollten sich dabei große Unterschiede auftun, ist die Einsicht in die Betriebskosten sicherlich sinnvoll.

Vertragserrichtungskosten bei einem Mietvertrag

Bei Mieten dürfen keine Vertragserrichtungskosten verlangt werden. Der Vermieter erhält über die Betriebskosten ein Verwaltungshonorar, welches die Vertragserrichtungskosten abdeckt. Die Abschaffung der Mietvertragsgebühr gilt für alle Mietvertragsverhältnisse ab dem 11. November 2017. Dies gilt allerdings nur für privat genutzte Wohnräume.
Bei gewerblich genutzten Flächen kann weiterhin eine Mietvertragsgebühr errichtet werden. Diese wird an das Finanzamt abgeführt.

Tipps für den Mietvertragsabschluss

Einen Mietvertrag sollte man stets sehr gründlich prüfen und alle nicht verständlichen Paragraphen mit dem Vermieter klären oder einen Rechtsanwalt für Mietrecht hinzuziehen. Sollten Sie mit dem Vermieter Nebenabreden treffen, sollten diese auf jeden Fall schriftlich im Vertrag festgehalten werden. 

Halten Sie Mängel am Mietobjekt fest, damit Ihnen diese bei Auszug nicht von der Kaution abgezogen werden können. Lassen Sie sich ein Duplikat des Metvertrages aushändigen.

Mietkaution und maximale Höhe

Die Maximalhöhe der Mitkaution ist gesetzlich geregelt und liegt bei 6 Brutto-Monatsmieten. Sollte der Vermieter eine höhere Mietkaution von Ihnen verlangen, können Sie sich auf die gesetzliche Regelung berufen. Der Vermieter muss die Kaution gewinnbringend anlegen und muss Ihnen die Summe inklusive der Gewinne zurück zahlen, sollte es keine Beanstandungen geben. 

Sollte es rechtmäßige Beanstandungen am Zustand der von Ihnen übergebenen Wohnung geben, kann der Vermieter einen Teil oder auch alles von der Kaution einbehalten, um die Kosten der Instandsetzung zu bezahlen. In der Regel verlangt der Vermieter allerdings nur 3 Brutto-Monatsmieten für die Kaution.

Die Maklerprovision

In vielen Fällen ist beim Zustandekommen eines Mietverhältnisses für die Vermittlungstätigkeit des Maklers eine Maklerprovision fällig.

Die Höhe der Maklerprovision ist abhängig von den Mietkonditionen:
  • Wenn der Mietvertrag unbefristet ist, beträgt die Provision 2 Monatsmieten.
  • Wenn der Mietvertrag auf bis zu 3 Jahre befristet ist 1 Monatsmiete. Über 3 Jahre 2 Monatsmieten.

Sollten Sie im Nachhinein feststellen, dass Sie zu viel Maklerprovision bezahlt haben, haben Sie ab Zahlung 3 Jahre Zeit die zu viel bezahlte Summe einzuklagen. Ist der Makler auch Eigentümer der anzumietenden Immobilie, darf er keine Maklerprovision verlangen. Ebenso darf der Makler mit dem Vermieter keine familiäre Beziehung haben.

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