Pachtvertrag kündigen - Infos, Ablauf & Kosten
Erfahren Sie in unserem Ratgeber alle wichtigen Bestandteile woraus ein Mietvertrag aus seitens von Mieter aber auch Vermieter beinhalten sollte, sowie worauf Sie dabei achten sollten.
- Redaktion Vertragsrechtsinfo.at
Es kann ganz unterschiedliche Gründe dafür geben, wenn man einen Pachtvertrag kündigen will. Die Regelungen dafür sind im Gesetz festgeschrieben, wenn im Pachtvertrag nicht abweichende Klauseln vereinbart worden sind.
Kompliziert wird es aber manchmal, wenn man aus besonderen Gründen eher aus dem Pachtvertrag aussteigen will. Was Sie bei der Auflösung eines Pachtvertrages beachten müssen und welche Fristen dabei gelten, erfahren Sie im Artikel.
Pachtvertrag kündigen - Welche Regeln gelten?
Grundsätzlich unterliegen Pachtverträge dem abgb. Sind keine anderslautenden Regelungen im Vertrag schriftlich festgehalten, gelten die des ABGB.
Eine Formvorschrift für die Kündigung des Pachtvertrages gibt es nicht. Sie kann also auch mündlich erfolgen. Allerdings sollten Sie aus Gründen der Beweisführung immer auch eine Kündigung in Schriftform an den Pächter oder Verpächter senden. Am sichersten ist dabei der Weg über ein Einschreiben.
Wenn Sie den Pachtvertrag kündigen möchten, kommt es vor allem auf die zeitliche Befristung des Vertrages, also der Festlegung eines befristeten oder unbefristeten Pachtvertrages an.
Pachtvertrag erstellen
Auch für die Kündigung eines Pachtvertrages können individuell vertraglich festgelegte Regelungen gelten. Umso wichtiger ist es, bei der Errichtung des Pachtvertrages sehr sorgfältig zu sein. Erfahren Sie mehr zum Pachtvertrag erstellen in unserem Beitrag.
Befristeter Pachtvertrag
Beim befristeten Pachtvertrag ist mit dem Ablauf des Geltungszeitraumes das Datum der Kündigung schon bei Vertragserstellung festgelegt. Meist sind zusätzliche Regelungen getroffen, ob und wie lange sich der Vertrag verlängert, wenn keine der Parteien die Kündigungsfrist wahrnimmt.
Bei befristeten Pachtverträgen ab drei Jahren kann der Pächter eine Verlängerung schriftlich beantragen, soweit keine automatische Verlängerungsregelung im Pachtvertrag getroffen wurde.
Wird dieses Ersuchen ignoriert, dann ändert sich der befristete Pachtvertrag in einen unbefristeten Vertrag mit den geltenden Kündigungsfristen.
Unbefristeter Pachtvertrag
Wollen Sie einen unbefristeten Pachtvertrag kündigen, dann sind Sie an feste Zeitpunkte gebunden. Natürlich ausgenommen der Fall, dass im Vertrag eine andere Kündigungsfrist festgehalten wurde. Sie können einen Pachtvertrag jeweils halbjährlich zum 30. 6. oder zum 31.12. kündigen.
Abweichend davon sind die Kündigungstermine für landwirtschaftlich und gärtnerisch genutzte Pachtobjekte der 31.3. und der 30.11.
Auch hier gilt die sechsmonatige Kündigungsfrist. Wollen Sie also beispielsweise Ihren Gastronomiebetrieb zum Jahresende kündigen, muss das Schreiben spätestens am 30.6. beim Verpächter eingegangen sein.
Beachten Sie also bitte auch die Zeit der Zustellung durch die Post oder Kuriere. Bei forstwirtschaftlichen Betrieben gibt es übrigens nur einen Kündigungstermin pro Jahr: den 30.November.
Einvernehmliche Aufhebung des Pachtvertrages
Abweichend von den vorgegebenen Regelungen ist jederzeit eine beiderseitig einvernehmliche Aufhebung des Pachtvertrages möglich. Besonders hier empfehlen wir Ihnen aber unbedingt die Schriftform.
Sonderregelungen beim Pachtvertrag kündigen
Es gibt neben den normalen Regeln beim Pachtvertrag kündigen auch noch diverse Sonderregelungen. Dies betrifft vor allem die vorzeitige Auflösung des Vertrages, die Kündigung im Todesfall und die Auflösung des Pachtvertrages aufgrund des Niedergangs bzw. Erlöschen der Pachtsache.
Vorzeitige Auflösung des Pachtvertrages
Beide Seiten, sowohl der Pächter als auch der Verpächter, können den Pachtvertrag vorzeitig auflösen.
Dem Pächter steht dieses Recht zum Beispiel zu, wenn die Pachtsache in einen Zustand geraten ist, sodass der vereinbarte Gebrauch des Objektes oder des Landes nicht mehr möglich ist oder das Pachtobjekt schon in einem nicht gebrauchsfähigen Zustand übergeben wurde.
Laut Allgemeinem Bürgerlichen Gesetzbuch gibt es drei Gründe, aufgrund derer der Verpächter den Pachtvertrag vorzeitig aufheben kann:
- qualifizierte Rückstände bei der Zahlung des Pachtzinses bestehen
- das Pachtobjekt abgerissen und/oder neu erstellt wird
- der Pächter schwer gegen die vereinbarte Nutzung des Objektes verstößt
Pachtvertrag prüfen lassen
Vor allem im Hinblick auf die Möglichkeit der Kündigung des Pachtvertrages wegen nicht vertragsgemäßen Gebrauchs der Pachtsache, ist es wichtig, genaue Regelungen im Pachtvertrag festzuschreiben. Lesen Sie dazu unseren Beitrag zum Pachtvertrag prüfen.
Pachtvertrag kündigen im Todesfall
Vielfach wird angenommen, dass ein Pachtvertrag erlischt, wenn der Pächter stirbt. Dem ist aber nicht so, sondern der Erbe erbt auch den Vertrag über das Pachtobjekt.
Lassen Sie sich in diesem Fall von einem Experten für Einzelrechtsnachfolge helfen, denn unter Umständen können Sie von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.
Unbrauchbarkeit der Pachtsache
Das Pachtobjekt kann durch außerordentliche Umstände, wie einem Feuer oder einer Naturkatastrophe unbrauchbar werden. Dann besteht ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht für den Pachtvertrag.
Der Verpächter ist nicht dazu verpflichtet, den Ursprungszustand wiederherzustellen, aber er muss einen akzeptablen, den Umständen entsprechenden Pachtzinsnachlass geben. Tut er dies nicht, können Sie als Pächter kündigen. Holen Sie sich dann aber unbedingt rechtlichen Beistand.
Pachtvertrag Kosten
Sie sehen, wie wichtig es ist, im Pachtvertrag einzelne Punkte detailliert zu regeln und sich dabei Hilfe von einem Fachanwalt zu holen. Die Ausgaben dafür sollten sie nicht scheuen, Lesen Sie mehr darüber in unserem Beitrag Pachtvertrag Kosten.
