Pachtvertrag erstellen - Alle Infos im Überblick
- Redaktion Vertragsrechtsinfo.at
In manchen Situationen, vor allem als Unternehmer, macht ein Pachtvertrag deutlich mehr Sinn als ein Mietvertrag. Doch welche sind das, und was sind die Besonderheiten an einem Pachtvertrag.
Lesen Sie im Beitrag über die Vorteile und Nachteile eines Pachtvertrages, lernen Sie die unterschiedlichen Arten kennen und erfahren Sie, worauf Sie beim Pachtvertrag erstellen achten müssen.
Was ist ein Pachtvertrag?
Wenn Sie einen Pachtvertrag erstellen, räumen Sie sich oder einem anderen als Pächter mehr als das reine Nutzungsrecht an einer Immobilie oder einem Grundstück ein. Laut § 1091 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches ist die Pacht eine Gebrauchsüberlassung einer Sache auf Zeit mit der Möglichkeit der Fruchtziehung.
Wie auch beim Mietvertrag, der wie ein Pachtvertrag zu den Bestandsverträgen zählt, wird dafür ein Entgelt erhoben. Die Möglichkeit der Fruchtziehung bei einem Pachtvertrag kommt aus der ursprünglichen Nutzung der Pacht im landwirtschaftlichen Sinne.
Im wahrsten Sinne des Wortes kann man auf einem gepachteten Land nicht nur sich frei bewegen, sondern auch die Früchte des Landes ernten und verkaufen, also einen Nutzen daraus ziehen.
Vorteile von Pachtverträgen
In der Forst-, Fisch- und Landwirtschaft sind Pachtverträge die Regel, denn sonst könnte man das Gebiet nicht betriebswirtschaftlich nutzen.
Aber vor allem auch in der Gastronomie ist es von Vorteil, einen Pachtvertrag zu erstellen. Die Ausstattung des Gastronomiebetriebes ist in der Pacht enthalten, sodass man hier vor allem am Anfang keine hohen Kosten für die Anschaffung hat.
Doch nicht nur Pächter haben Vorteile, wenn sie einen Pachtvertrag schließen. Auch für Verpächter ist diese Form sinnvoll.
Sie können mit Land oder Immobilien Einnahmen erzielen, ohne es verkaufen zu müssen. So bleibt die Wertanlage, vor allem bei den derzeit immer weiter steigenden Preisen für Grundstücke und Immobilien, erhalten.
Nachteile von Pachtverträgen
Nachteile gibt es aber auch beim Pachtvertrag. Mit der Erstellung eines Pachtvertrages wird man nicht Eigentümer des Objekts oder des Grundstückes. Der Wert der Objekte fließt also nicht mit in die Bilanz ein.
Zudem muss jegliche Änderung an der Pachtsache mit dem Verpächter abgesprochen und vom ihm gebilligt werden. Meist zahlt man als Pächter die Änderungen wie Umbauten, Ausbesserung oder Bau von Anlagen wie Zäunen oder neues Mobiliar und vieles mehr allein.
Mit der Aufhebung bzw. Kündigung des Pachtvertrags erhält man als Pächter dafür dann keine Gegenleistung.
Ein weiterer Nachteil des Pachtvertrages ist, dass hier nicht das Mietrecht angewandt werden kann. Der Pächter ist also weniger geschützt als ein Mieter.
Unter anderem deswegen ist es besonders wichtig, sich beim Pachtvertrag erstellen Unterstützung von einem Fachanwalt zu holen oder den Pachtvertrag prüfen zu lassen.
Pachtvertrag kündigen
Sie wollen Ihren Pachtvertrag kündigen, wissen aber nicht genau wie und welche Kosten deswegen auf Sie zukommen? Dann lesen Sie unseren Beitrag über die Kündigung eines Pachtvertrages.
Pachtvertrag erstellen - die unterschiedlichen Arten
Die häufigsten Situationen, in denen man einen Pachtvertrag erstellen lässt, sind im Zusammenhang mit Immobilien, Nutzung von landwirtschaftlichen Flächen oder gastronomischen Räumlichkeiten zu sehen.
Doch es gibt auch Pachtverträge von Unternehmen, über Gewässer zur Fischerei und von Waldstücken zur Jagd. In den letzten Jahrzehnten gewinnt eine neue Form von Pacht an Bedeutung, nämlich die Errichtung von Pachtverträgen über immaterielle Güter wie beispielsweise Software.
Pachtvertrag für Grundstücke und Land
Am häufigsten sind immer noch Pachtverträge über landwirtschaftlichen Bereich. Dabei geht es vorzugsweise um die Bodenbewirtschaftung. Landpachtverträge werden meist über mehrere Jahre abgeschlossen.
Ohne Kündigung verlängern sich die Pachtverträge automatisch. Bei der Verpachtung von Grundstücken zu Wohnzwecken, die in der letzten Zeit wie die Immobilienpreise tendenziell steigen, sollte man besonders umsichtig beim Pachtvertrag errichten sein und unbedingt rechtliche Hilfe hinzuziehen.
Weiters werden häufig Pachtverträge über Gärten, Wald und Wassergebiete zur Fischzucht und zum Fischfang geschlossen.
Pachtvertrag in der Gastronomie
Bei der Erstellung von Pachtverträgen in der Gastronomie werden die Räumlichkeiten meist samt Inventar und Küchenausstattung verpachtet. Mit dieser mitverpachteten Ausstattung muss der Pächter pfleglich umgehen.
Ein gepachteter Gastronomiebetrieb darf auch nicht weiterverpachtet oder untervermietet werden. Man ist zwar Besitzer mit Besitzrechten, aber nicht Eigentümer.
Unternehmenspacht
Eine dritte interessante Art der Verpachtung ist die Unternehmenspacht. Hier wird ein komplettes Unternehmen inklusive Maschinen, Räumlichkeiten, Mitarbeitern und Kunden an einen Pächter vergeben.
Als Pächter behält man die Gewinne, muss aber natürlich den Pachtzins an den Verpächter zahlen. Dieser bleibt weiterhin Inhaber des Unternehmens. Diese Art Pachtvertrag zu erstellen ist gar nicht so selten wie man denkt. Gerade in Familienunternehmen ist dies oft üblich.
Pachtvertrag Kosten
Mit einem Pachtvertrag gehen Sie einen meist sehr langen und für den eigenen Lebensunterhalt äußerst wichtigen Vertrag ein. Deswegen sollten Sie diesen nicht leichtfertig aufsetzen und unterschreiben, sondern sich von Fachanwälten beraten lassen. Welche Kosten dabei auf Sie zukommen, lesen Sie in unserem Beitrag Pachtvertrag Kosten.
Pachtvertrag erstellen - darauf sollten Sie achten!
Wenn Sie einen Pachtvertrag erstellen oder aufsetzen lassen, sollten Sie unbedingt auf viele kleine, aber wichtige Details achten.
Schwammige Formulierungen oder fehlende Punkte zur Nutzung, Änderung der Ausstattung und so weiter können fatale Folgen haben. Die Kündigung Ihres Pachtvertrages durch den Verpächter kann im schlimmsten Fall das Aus für Ihre wirtschaftliche Existenz bedeuten.
Pachtvertrag erstellen - die Form
Grundsätzlich gibt es wie bei vielen Verträgen keine Formvorschriften, die man beim Pachtvertrag aufsetzen beachten muss. Allerdings sollten Sie diesen immer schriftlich fixieren und natürlich von beiden Parteien unterschreiben lassen.
Eine notarielle Beglaubigung ist nicht notwendig. Damit es später keine Streitigkeiten gibt, sollten im Pachtvertrag unbedingt alle Daten des Pächters, des Verpächters (Name, Anschrift) und vor allem die des zu verpachtenden Gegenstandes genauestens aufgeführt sein.
Muster für Pachtverträge bekommen Sie im Internet, aber wir raten Ihnen, besser einem spezialisierten Fachanwalt zu vertrauen.
Wichtige inhaltliche Punkte im Pachtvertrag
Achten Sie beim Pachtvertrag niederlegen unbedingt auf folgende Punkte:
- Name und Anschrift des Pächters
- Name und Anschrift des Verpächters
- genaue Beschreibung des Pachtgegenstandes
- Passus zu den Rechten und Pflichten des Pächters (Ausbesserungen, Bewirtschaftungsauflagen etc.)
- Passus zur Rückstellung des Pachtobjektes (wenn es zum Beispiel nicht im ursprünglichen Zustand zurückgegeben werden muss, Umbauten erhalten bleiben dürfen etc.)
- Pachtdauer sowie Anpassungs- und Kündigungsklausel
- Pachtpreis und Zahlungsmodalitäten
- Hinweis, dass Änderungen der Schriftform bedürfen
- Angaben über weitere Lasten des Pächters wie öffentliche Abgaben und Steuern
- Datum und Unterschriften beider Vertragspartner
Pachtvertrag prüfen lassen
Lassen Sie Ihren Pachtvertrag unbedingt prüfen, denn viel kann davon abhängen, wenn im Vertrag wichtige Punkte vergessen oder schwammig formuliert wurden. Welche Fallstricke es gibt, und warum Sie einen Experten hinzuziehen sollten, lesen Sie in unserem Beitrag Pachtvertrag prüfen lassen.
