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Pachtvertrag – Alles was Sie dazu wissen sollten

  • Redaktion Vertragsrechtsinfo.at
Frau steht in einem Restaurant und verschrenkt die Arme
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Pachtverträge machen manchmal deutlich mehr Sinn als Miet- oder Kaufverträge. Erfahren Sie in diesem Beitrag alle wichtigen Informationen was Sie beim Pachtvertrag alles beachten sollten. Was ist überhaupt ein Pachtvertrag? Worin liegt der Unterschied zwischen einem Mietvertrag und einem Pachtvertrag? Worauf muss man bei der Vertragserrichtung achten?

Was ist ein Pachtvertrag?

Der Pachtvertrag gesteht dem Pächter ein Nutzungsrecht eines Grundstücks oder einer Immobilie ein. Viele Pachtverträge werden zur Nutzung eines Gastronomie-, Landwirtschaft- oder Hotelbetriebes geschlossen. Aber auch im privaten Bereich gibt es eine Menge Pachtverträge wie zum Beispiel zur Nutzung eines Schrebergartengrundstücks oder eines Bootshauses. In letzter Zeit werden aufgrund der horrend gestiegenen Grundstückspreise auch Pachten abgeschlossen, um auf einem gepachteten Grundstück ein Haus zu errichten. Das sollte man sich aber gut überlegen, da man das Grundstück unter Umständen nie erwerben werden, das Haus aber auch nie auf ein anderes Grundstück versetzen lassen kann. In vielen dieser Fälle wird dann ein lebenslanger Pachtvertrag erstellt verlagert aber nur die Problematik auf die Erben der Immobilie.

Auf unbestimmte Zeit vereinbarte Pachtverträge bleiben solange aufrecht, bis eine der Vertragsparteien die im Pachtvertrag festgelegte Kündigungsmöglichkeit unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist nutzt. Wenn es keine Kündigungsvereinbarung im Pachtvertrag gibt, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist.

Läuft ein Pachtvertrag aus, kann der Verpächter die Entfernung eines errichteten Gebäudes verlangen. Grundsätzlich können Pachtverträge befristet und unbefristet abgeschlossen werden.

 

Was passiert bei Verkauf eines verpachteten Objektes?

Wenn ein verpachtetes Objekt verkauft wird, dann geht der Pachtvertrag in den Besitz des Käufers über. Dieser muss sich an die im Pachtvertrag festgehaltenen Bedingungen halten. Allerdings kann der trotz Befristung den Pächter kündigen. Dagegen kann nur ein vorzeitiger Eintrag des Pachtvertrags ins Grundbuch helfen. Wenn in einem Pachtvertrag kein Verbot für eine Unterverpachtung ausgesprochen wurde, darf der Pächter das Objekt unterverpachten, solange keine Nachteile für den Verpächter entstehen.

Sollte aber zwischen Pächter und Verpächter die Pacht aufgelöst werden, verliert auch der Unterpächter seine Rechte. Es ist sehr wichtig den Pachtvertrag mit einem Rechtsanwalt für Vertragsrecht aufzusetzen, damit alle Absprachen im Streitfall schnell geklärt werden können.

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Pacht oder Miete – Was ist der Unterschied?

§ 1091 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches definiert die Pacht als ein überlassener Gegenstand oder eine überlassene Immobilie, die nur durch Fleiß und Mühe gebraucht werden kann. Bei der Miete wird der Gegenstand oder die Immobilie zur reinen Nutzung überlassen. Der Pächter darf somit auch die durch die Pacht erwirtschafteten Einnahmen einbehalten, was bei der Miete nicht der Fall wäre. Bei der Pacht gehören zum Beispiel bei einer Gastronomiepacht die Gerätschaften der Küche und eventuelles Mobiliar mit in die Pacht hinein.

Ein weiterer Unterschied zwischen Miete und Pacht liegt in der Kündigungsfrist. Beim Pachtvertrag kann nur 6 Monate zu Ende des Halbjahres gekündigt werden. Dies gibt beiden Parteien bei einer Kündigung etwas mehr Planungszeit. Auf der anderen Seite gilt für den Pächter nicht das Mieterschutzgesetz, was auf jeden Fall ein Nachteil ist. Lassen Sie daher einen Rechtsanwalt die Pachtvertrag prüfen bevor Sie unterschrieben.

Welche unterschiedlichen Pacht Arten gibt es?

Grundsätzlich muss man zwischen zwei Arten der Pacht unterscheiden nämlich der Pacht für private Zwecke wie z.B. für ein Grundstück anstatt eines Kaufs und der Pacht aus unternehmerischer Sicht wie beispielsweise in der Gastronomie. Für jeden Fall gibt es unterschiedliche Dinge die man berücksichtigen sollte.

Grundstücke und Land pachten

Bei der Verpachtung eines Grundstücks oder Stück Lands erhält der Pächter das Recht dieses zu bewirtschaften und die Erträge einzubehalten. Die Landpachtung gilt allerdings nur für den Ackerbau und ähnliche landwirtschaftliche Tätigkeiten, nicht aber die Tierhaltung. Auch Gartenbau ist ausgeschlossen.

Gastronomie-Immobilien pachten

Bei pachten einer Gastronomie pachtet der Pächter die Lokalität samt bestehender Geräten, die er zur Betreibung der Gastronomie nutzen darf aber nicht muss. Nach Beendigung der Pacht muss der Pächter die Immobilie so übergeben, wie er sie vorgefunden hat, sollte nichts anderes im Pachtvertrag festgehalten worden sein. Der Pächter darf den Namen der Gastronomie nach freiem belieben vergeben, kann aber nach Rücksprache mit dem Verpächter den bisherigen Namen verwenden.
Unterverpachten darf der Pächter die Immobilie nicht.

Unternehmenspacht

Gar nicht so selten werden Unternehmen verpachtet. Dabei übernimmt der Pächter den gesamten Betrieb mit Lager, Maschinen, Personal, Kunden etc. Der Pächter behält die Gewinne, muss aber dem Verpächter eine Pacht bezahlen. Dabei ist die Pacht zeitlich begrenzt oder unbefristet, kann aber zu festgelegten Daten von beiden Parteien gekündigt werden. 

Der Verpächter ist weiterhin Inhaber des Unternehmens. Der Pächter Unternehmer. Dieses Modell wird in Familien gerne genutzt, wo ein Nachfahre das Familienunternehmen pachtet und die anderen Familienmitglieder über die Pacht entschädigt.

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Worauf sollte man bei der Errichtung von einem Pachtvertrag achten?

Bei einer Pacht kann es um viel Geld gehen und vor allem zwei Parteien über eine lange Zeit aneinander binden. Um die Grundlage dieser Bindung zu schaffen muss ein Pachtvertrag schriftlich aufgesetzt werden. Für den Pachtvertrag gibt es wenige gesetzliche Vorgaben was in dem Pachtvertrag festgelegt werden darf. Das hat Vorteile und Nachteile. Vorteil ist, dass die Parteien so gut wie alles in dem Vertrag mit aufnehmen können. Damit aber Rechtsstreitigkeiten vorgebeugt werden, sollte der Pachtvertrag alle wichtigen Bestandteile wie Kosten, Fristen, mögliches Inventar sowie die Räumlichkeiten genauestens beschreiben.

Vorteile eines Pachtvertrags

Gerade im Gastronomiebereich kann man über einen Pachtvertrag an eine tolle Lage für ein Restaurant oder Hotel kommen, an die man ansonsten nie gekommen wäre. Bei vielen Gastronomiebetrieben, die man pachten kann, sind bereits eine Küche und Interieur mit dabei. Aber auch für Leute, die sich das erste Mal mit einem Gastronomiebetrieb selbstständig machen wollen hat, ist der Vorteil der Pacht, dass man nur bedingt ins Risiko gehen muss.

Für den Verpächter ist der Vorteil eines Pachtvertrages, dass er mit einem Grundstück oder einer Immobilie Einnahmen generiert, ohne verkaufen zu müssen. Dies ist gerade in Zeiten von steigenden Immobilienpreisen für viele Besitzer eine gute Option, da das Objekt für sie die beste Wertanlage ist.

Welche Nachteile gibt es beim Pachtvertrag?

Ein Pächter ist nicht Eigentümer des gepachteten Objekts und somit kann der Pächter mit dem Wert des Objekts nicht in seiner Bilanz arbeiten. Außerdem muss er sich vom Verpächter jeder Änderung am Objekt genehmigen lassen. Die Änderungen wird er zumeist aus eigener Tasche bezahlen müssen aber dafür am Ende des Pachtvertrags keine Gegenleistung erhalten. Am besten sollten Änderungen bereits im Vorfeld besprochen und im Pachtvertrag mit aufgenommen werden.

Für den Pächter ist ebenfalls ein Nachteil an einem Pachtvertrag, dass das Mietrechtsgesetz nicht gilt. Dadurch ist der Pächter weniger geschützt. Um so mehr muss der Pächter vor dem unterschreiben des Pachtvertrages diesen von einem Rechtsanwalt für Vertragsrecht prüfen lassen.

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Rechte und Pflichten des Pächters

An den Pachtvertrag sind gewisse Recht und Pflichten des Pächters geknüpft. Zu den Pflichten zählt, dass der Pächter bei Beendigung des Pachtverhältnisses das Objekt in dem Zustand übergeben muss, in dem er es übernommen hatte. Das führt dazu, dass der Pächter gewöhnliche Ausbesserungsarbeiten am Objekt tragen muss.

Da diese Formulierung recht schwammig ist, sollte am besten im Pachtvertrag festgehalten werden welche Ausbesserungsarbeiten davon betroffen sind. Außerdem hat der Pächter die Pflicht das Objekt ordnungsgemäß zu bewirtschaften. Zu den Rechten eines Pächters gilt, dass er beispielsweise den Ertrag den er durch die Pacht eines Weinberges erzielt, behalten darf.

Befristeter oder Unbefristeter Pachtvertrag

Als Pächter sollte man sich gut überlegen, ob ein befristeter oder unbefristeter Vertrag für einen Sinn ergibt. Beim unbefristeten Vertrag ist der Vorteil, dass man den Pachtvertrag mit einer 6 monatigen Frist zum Kalenderhalbjahr kündigen kann. Dies kann sich allerdings auch als Nachteil erweisen, da dies auch für den Verpächter gilt. Sollten man hohe Investitionen tätigen, macht ein befristeter Vertrag durch aus mehr Sinn, da man das Risiko besser kalkulieren kann. 

Der unbefristete Vertrag kann aber auch das Risiko mindern, da man die Pacht auch relativ schnell wieder auflösen kann, sollte das angestrebte Geschäftsziel nicht erreicht werden. Bei einem unbefristeten Vertrag kann sich der Pächter auch mit einem Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum mehr Sicherheit verschaffen. Dieses muss natürlich im Pachtvertrag mit aufgenommen werden.

Laufzeit eines Pachtvertrages in Österreich

Das Interesse eines Verpächters ist so gut wie immer eine langfristige Verpachtung. Da bei einem unbefristeten Vertrag jede Partei 6 Monate zum Halbjahr kündigen darf, ist das für den Verpächter keine Vertragsform, die er sich wünscht. Daher bevorzugen Verpächter langfristig angelegte befristete Verträge. Viele Pachtverträge verlängern sich automatisch, sollte keine der beiden Parteien die Kündigungsoption genutzt haben. 

Es gibt bei Pachtverträgen ab 3 Jahren eine Regelung, bei der Pächter als auch Verpächter eine Verlängerung der Pacht schriftlich beantragen können. Wird dieses Ersuchen von der anderen Vertragspartei ignoriert und nicht darauf reagiert, dann geht der befristete Pachtvertrag in einen unbefristeten Pachtvertrag über. Wichtig dabei ist, dass der Antragsteller die andere Vertragspartei bei Nichtbeachtung wiederholt auf den Antrag hinweist.

Kündigungsfrist bei einem Pachtvertrag

Die gesetzliche Kündigungsfrist eines unbefristeten Pachtvertrags ist 6 Monate zum Ende eines Halbjahres. Der Verpächter und der Pächter können jedoch im Pachtvertrag eine Kündigungsfrist definieren, die für beide Seiten in Ordnung ist.

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