Der Bauvertrag in Österreich
Erfahren Sie in unserem Ratgeber alles zu Bauverträgen und Bauträgerverträgen sowie was Sie dazu alles wissen sollten.
- Redaktion Vertragsrechtsinfo.at
Ein Haus zu bauen ist für viele Menschen eine einmalige Angelegenheit. Oft ist eine lange Zeit des Sparens nötig, um einen Kredit für den Hausbau zu bekommen. Steht die Finanzierung und das geeignete Grundstück ist gefunden, kann es auch schon losgehen. Aber Vorsicht, denn ohne Bauvertrag kann es schnell zu schwerwiegenden Problemen kommen, die schon manch eine Familie vor Existenzängste gestellt haben.
Der Abschluss eines Hausbauvertrags ist in Österreich zwar keine Pflicht, dennoch sollten Sie auf eine schriftliche Fixierung Wert legen, um es bei Schwierigkeiten leichter zu haben.
Im Rahmen eines Erstberatungsgesprächs bei einem Anwalt lassen sich notwendige Details eines Bauvertrags in Österreich schnell klären. So haben Sie sofort Gewissheit darüber, welche Details in Ihrem Hausbauvertrag nicht fehlen sollten und inwieweit eine mündliche Abrede auch vor Gericht Bestand hat.
Was regelt der Bauvertrag?
In einem Hausbauvertrag finden sich sämtliche Regelungen über den Bau eines Hauses. Die wichtigsten Bestandteile sind dabei der Gesamtpreis, der Fertigstellungstermin sowie die nähere Beschreibung des zu errichtenden Gebäudes.
Insbesondere hinsichtlich des Preises sowie etwaiger Abnahmezeitpunkte und Zwischenzahlungen gibt es teils große Unterschiede von einem zum anderen Bauvertrag. Es lohnt sich also, bei diesem wichtigen Dokument für die weitere Zukunft sehr genau hinzuschauen.
Aus rechtlicher Sicht problematisch gestalten sich häufig eine unzureichende Auflistung der erbrachten Arbeitsleistungen oder aber ungenaue Angaben zu den verwendeten Materialien.
Welche Arten von Bauverträgen gibt es?
Im Wesentlichen existieren drei unterschiedliche Vertragstypen für einen Hausbauvertrag in Österreich. Der Totalunternehmervertrag ist die bequemste Variante des Bauvertrags. Bei diesem Vertragstyp sorgt ein sog. Totalunternehmer für die Finanzierung der Immobilie, den Erwerb des Grundstücks sowie die Errichtung eines Gebäudes. In einem solchen Fall arbeiten meist mehrere Subunternehmer für einen Unternehmer, sodass Sie es lediglich mit einem Vertragspartner zu tun haben.
Im Rahmen eines Generalunternehmervertrags fallen die Planung sowie die Errichtung des Gebäudes in die Hände des Unternehmers. Die Finanzierung sowie der Grundstückserwerb fallen indes in Ihren Aufgabenbereich.
Die häufigste Vertragsform stellt jedoch der Alleinunternehmervertrag dar, bei welchem lediglich die Errichtung des Gebäudes geschuldet wird. Auch in einem solchen Fall sind jedoch verschiedene Subunternehmer beteiligt, die allerdings lediglich Vertragspartner Ihres Alleinunternehmers werden.
Letztlich handelt es sich bei jedem Bauvertrag in Österreich um einen Werkvertrag. Im Gegensatz zu anderen Vertragstypen sind Sie bei der Erstellung dieses Vertragstyps weitestgehend frei. Dies bietet viele individuelle Möglichkeiten auf der einen, jedoch auch Gefahren auf der anderen Seite.
Möchten Sie mehr über die Details von Werkverträgen erfahren, haben Sie hier die Gelegenheit dazu.
Das Angebot des Bauvertrags
Wie jeder andere Vertrag kommt auch der Bauvertrag nur durch Angebot und Annahme zustande. Da das Angebot in der Regel von dem Bauunternehmer ausgeht, fällt Ihnen die Aufgabe der Annahme des Hausbauvertrags zu.
Damit ein solcher Bauvertrag in Österreich überhaupt rechtliche Wirkung entfalten kann, muss dieser jedoch vor allem hinreichend bestimmt sein. Dies erfordert eine Einigung auf die Hauptleistungen sowie den Preis. Spielräume sind hier allerdings durchaus möglich und werden aufgrund der Formfreiheit des Bauvertrages großzügig gewährt.
Ein Angebot im Rechtssinne setzt zusätzlich voraus, dass sich der Anbietende, also der Unternehmer, mit diesem Vertrag festlegen möchte. Allenfalls um eine bloße Aufforderung zum Angebot handelt es sich indes bei einem Inserat in einer Werbebroschüre.
Würde dies bereits als Angebot ausreichen, müsste der Unternehmer potentiell mit jedem Kunden zusammenarbeiten, egal, wie groß die Kapazitäten derzeit sind.
Annahme und Bindungsfristen des Hausbauvertrags
Da es sich bei einer vertraglichen Übereinkunft um eine einvernehmliche Willenserklärung von beiden Seiten handeln muss, kann der Vertrag in Abwesenheit des anderen nur exakt in der Art und Weise angenommen werden. Werden indes noch Kleinigkeiten beanstandet oder geändert, handelt es sich um ein erneutes Angebot, welches der Unternehmer in diesem Fall annehmen oder ablehnen kann.
Aufgrund der möglichst raschen Erledigung sowie der weiteren Auftragsplanung arbeiten Unternehmer in der Regel mit Bindungsfristen. Demnach erlischt das Angebot, sofern es nicht innerhalb des genannten Zeitraums angenommen wird. Erfolgt keine exakte Festlegung auf einen Termin, ist der Anbietende jedoch für maximal zwei Wochen an sein einmal gemachtes Angebot gebunden.
Einen erhaltenen Bauvertrag sollten Sie daher möglichst rasch unterzeichnen oder ablehnen. Selbstverständlich ist auch an dieser Stelle eine kurzfristige anwaltliche Beratung hilfreich, um wichtige Details des Hausbauvertrages nicht zu übersehen. Wenn Sie Ihren Bauvertrag prüfen lassen möchten, können Sie unsere umfassende Anwaltssuche nutzen, um den passenden Rechtsanwalt in Ihrer Nähe zu finden.
Welche Bauvertrag-Inhalte sind wichtig?
Es gibt zwar keine eindeutige Checkliste für einen Bauvertrag in Österreich, da jeder Hausbauvertrag individuell gestaltet werden kann.
Dennoch gibt es einige Punkte, die jeder Bauherr auf seiner Checkliste abhaken sollte. Eine mündliche Vereinbarung wäre zwar rechtlich möglich, macht jedoch aufgrund der Komplexität des Unterfangens sowie der zahlreichen möglichen Stolpersteine keinen Sinn. Ein ordentlicher Unternehmer wird zudem immer auf dem Abschluss einer schriftlichen Vereinbarung bestehen, um selbst Rechtssicherheit zu gewinnen.
So könnte eine Checkliste für den Hausbauvertrag aussehen
⇒ Abrechnungs- und Zahlungsmodalitäten (Nachlässe, Skonto bei schneller Zahlung, Zwischenzahlungen nach Zeitabschnitten oder Baufortschritten, Umgang mit möglichen Preiserhöhungen)
⇒ Arbeitsleistungen im Detail (insbesondere im Hinblick auf die Einhaltung bestimmter Vorschriften, Dämmeigenschaften oder besonderer Extras)
⇒ Mängelansprüche und Gewährleistungsklauseln (vor allem bedarf es einer Absicherung im Insolvenzfall des Bauunternehmers, damit Privatleute nicht im Regen stehen)
⇒ fixe Fertigstellungstermine mit einer Ersatzleistungspflicht des Unternehmers, falls das vereinbarte Datum nicht eingehalten werden kann
⇒ Klausel, dass jede Bauvertragsänderung der Schriftform bedarf
⇒ Unterschriften, Datum
In der Regel enthalten fast alle von Unternehmern aufgesetzten Bauverträge sämtliche dieser Klauseln, jedoch ist ein geschulter juristischer Blick hilfreich, um den Vertrag an der einen oder anderen Stelle nachzubessern.
Bauvertrag Muster – so sieht eine Vorlage für einen Hausbauvertrag aus
Um einen Überblick über mögliche Regelungen eines Bauvertrags zu erhalten, lohnt es sich, einen Blick auf das Muster eines Hausbauvertrags zu werfen.
Da es sich bei einem solchen Muster nicht um einen individuellen Vertrag handelt, sollte dieses für den eigenen Bauvertrag lediglich ein Anhaltspunkt sein. Insbesondere, da sich bei dem Hausbau um eine weitreichende, meist lebensverändernde Entscheidung handelt, sollte ein solches Schriftstück nicht leichtfertig unterzeichnet werden.
Um tatsächliche Rechtssicherheit zu erreichen, ist die anwaltliche Prüfung oder aber die komplette Erstellung des Bauvertrags durch einen Rechtsanwalt unumgänglich. Sind Sie auf der Suche nach einem geeigneten Anwalt in Ihrer Nähe, können Sie direkt unsere Anwaltssuche nutzen.
Die Kosten und Preise eines Hausbauvertrags
Die Preise eines Bauvertrags in Österreich hängen maßgeblich von den individuellen Besonderheiten ab und unterscheiden sich teils deutlich voneinander. Gilt es beispielsweise, Besonderheiten hinsichtlich der Erschließung zu beachten oder müssen bestimmte Rechte Dritter beachtet werden, erhöhen sich die möglichen Kosten eines Hausbauvertrags.
Ob und inwieweit eine komplette Erstellung oder aber eine Überprüfung eines Bauvertrags durch einen Rechtsanwalt in Österreich sinnvoll ist, lässt sich schnell und einfach in einem Erstgespräch klären.
Für ein solches Gespräch fallen im Schnitt Kosten zwischen 100 und 200 Euro an. Im Verhältnis zu den Summen, die bei problematischen Regelungen im Bauvertrag auf einen Hausbesitzer zukommen, sollte sich jeder genau überlegen, ob er ausgerechnet an dieser Stelle auf anwaltlichen Rat verzichtet.
Fertigstellung und Abnahme nach dem Hausbauvertrag
Hinsichtlich des Fertigstellungstermins sollte eine klare Klausel im Vertrag enthalten sein. Es besteht allerdings ein großer Unterschied zwischen den beiden Begriffen schlüsselfertig sowie bezugsfertig.
Enthält der Bauvertrag die Angabe, dass das Haus schlüsselfertig übergeben wird, so bedeutet dies nicht zwangsläufig, dass Sie direkt einziehen können. In diesem Fall fallen der Anschluss an die Kanalisation sowie eine mögliche weitere Straßenerschließung in den Aufgabenbereich des Käufers.
Beinhaltet der Vertrag hingegen die Angabe, dass die Immobilie bezugsfertig ist, so steht der direkten Benutzung nichts mehr im Wege. Im Rahmen der Übernahme der Immobilie ist es zu empfehlen, auf ein Übernahmeprotokoll zurückzugreifen. In einem solchen lassen sich mögliche Nachbesserungen, Mängel sowie ungeklärte Fragen festhalten.
Wichtig ist, dass die Übernahme sehr gründlich erfolgt, da sich für offensichtliche Mängel im Nachhinein keine Gewährleistungsansprüche geltend machen lassen, sofern diese hätten erkannt werden können. Bei einer unzureichenden Ausführung sowie noch bestehenden Mängel macht es Sinn, die Abschlussrechnung zunächst nicht bzw. nicht in voller Höhe zahlen. So erhöht sich der Druck auf den Bauunternehmer, den bestehenden Mangel schnellstmöglich auszugleichen.
Lieferverzug – was passiert jetzt und wie geht es weiter?
An dieser Stelle kommt es auf den jeweiligen Bauvertrag an. Bestehen klare Regelungen hinsichtlich eines fixen Liefertermins sowie der entsprechend zu zahlenden Leistungen des Bauunternehmers bei Nichteinhaltung, ist der Erwerber auf der sicheren Seite. Der Grund für den Lieferverzug muss allerdings von dem Unternehmer bzw. einem von ihm beauftragten Subunternehmer zu vertreten sein.
In jedem Fall sollten Sie schnellstmöglich eine Nachfrist zur Mängelbeseitigung bzw. vollständigen Erstellung der Immobilie setzen. Mögliche Schäden oder weitere Kosten aufgrund des Verzugs lassen sich somit im Rahmen eines Schadensersatzanspruches geltend machen.
Kommt es zu einer weitreichenden Verzögerung oder aber einer mehrmaligen Verschiebung des vereinbarten Liefertermins, kann auch eine Vertragsauflösung in Betracht kommen.
Baumängel und Schadenersatz
Häufig stellen sich einzelne Mängel erst nach der Übergabe des Gebäudes heraus. Fällt die Mangelbeseitigung in den Aufgabenbereich des Unternehmers, so sollte jeder Hausbauer sofort reagieren.
Durch die sofortige Anzeige beim Unternehmer erhält dieser die Möglichkeit, für die Mängelbeseitigung zu sorgen. Um jedoch nicht auf den Unternehmer warten zu müssen, kann an dieser Stelle eine kurze, aber ausreichende Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt werden. Reagiert der beauftragte Bauunternehmer nicht innerhalb der gesetzten Frist, steht es jedem Immobilienkäufer frei, ein anderes Unternehmen zu beauftragen. In diesem Fall sind allerdings die Kosten zunächst selbst zu tragen, können jedoch im Klageverfahren gerichtlich geltend gemacht werden.
Generell gilt für unbewegliche Sachen eine Gewährleistungsfrist von drei Jahren. Ist diese Frist abgelaufen, besteht allerdings die Möglichkeit, Schadensersatzansprüche anzumelden. In diesem Fall müssen Sie jedoch den Beweis antreten, dass der Bauunternehmer für den Schaden verantwortlich ist.
Gibt es ein Widerrufsrecht bei einem Bauvertrag?
Generell gilt die Widerrufsmöglichkeit auch für Bauverträge. Innerhalb einer zweiwöchigen Frist ist daher der jederzeitige Rücktritt möglich. Diese Regelung soll Verbraucher vor überhasteten Entscheidungen schützen. Beginnen die Baumaßnahmen allerdings schon innerhalb dieser zwei Wochen, können Zusatzkosten entstehen.
Denken Sie über den Widerruf eines Hausbauvertrags in Österreich nach, nehmen Sie sich einen erfahrenen Anwalt für Vertragsrecht. So können Sie Ihre Rechte im Rahmen des Widerrufs oder aber durch eine Kündigung geltend machen.
Der Haftrücklass – die Absicherung vor Mängeln
Um eine Möglichkeit zu haben, bei Mängeln im Bauvertrag eine Gewährleistung zu bekommen, gibt es das Instrument das Haftrücklasses. Damit sichert ein Bauunternehmer zu, sämtliche entstehenden Mängel innerhalb der gesetzlichen oder aber individuell vereinbarten Gewährleistungsfrist zu beheben.
Für den Fall, dass dies nicht geschieht, gewährt der Unternehmer automatisch einen Haftrücklass in Höhe von im Schnitt 2 bis 5 % des gesamten Auftragswerts. Im Regelfall wird für den Haftrücklass eine Bankgarantie vereinbart. Sie erhalten also nicht direkt den entsprechenden Betrag, sondern können diesen bei Problemen von der Bank einfordern.
Wann ist ein Bauvertrag nichtig?
Die Nichtigkeit eines Hausbauvertrags führt dazu, dass der komplette Vertrag von Beginn an seine Grundlage verliert. Dafür müssen gravierende Mängel an dem Vertrag vorliegen. Dies ist beispielsweise bei Schwarzarbeit auf der Baustelle der Fall. Dies gilt im Übrigen unabhängig davon, ob der Bauherr von dem Einsatz der Schwarzarbeiter Kenntnis hatte.
Bei weniger gravierenden Mängel bleibt der Bauvertrag an sich bestehen, während einzelne Teile jedoch unwirksam werden können.
Ein Hausbauvertrag mit Eigenleistung
Zwar haben Sie als Käufer die Möglichkeit, Eigenleistungen einzubringen und dies im jeweiligen Bauvertrag festzulegen; Probleme sind an dieser Stelle jedoch fast vorprogrammiert. Häufig kommt es zu Streitigkeiten hinsichtlich der Qualifikation sowie der Abnahme der jeweiligen Eigenleistungen.
Insbesondere bei Eigenarbeiten sowie der Inanspruchnahme von Freunden und Bekannten sollte eine Versicherung nicht fehlen. Mit einer sog. Rohbauversicherung können Hausbauer sich gegen Feuer oder andere die Bausubstanz beeinträchtigende Ereignisse absichern.
Den eigenen Hausbauvertrag von einem Anwalt prüfen lassen
Wer eine Immobilie bauen möchte, macht dies in den meisten Fällen lediglich ein einziges Mal im Leben. Wieso sollten Sie daher ein besonderes Risiko mit einem ungeprüften Bauvertrag eingehen?
Die Errichtung eines Gebäudes birgt zahlreiche Schwierigkeiten, sodass es sehr häufig zu kleineren oder auch größeren Baumängeln kommt. Um für diese Situation abgesichert zu sein, ist die Vorabprüfung des eigenen Bauvertrags durch einen erfahrenen Anwalt sinnvoll. Nutzen Sie unsere Anwaltssuche, um einen geeigneten Juristen in Ihrer Nähe zu finden.
