Wohnungs­eigentumsvertrag - Das sollte man dazu wissen

Erfahren Sie in unserem Ratgeber alles zum Wohnungs­eigentumsvertrag, sowie zu Regelung, Ablauf und Inhalte.

Durch einen Wohnungs­eigentumsvertrag regeln Wohnungseigentümer einer gemeinsamen Liegenschaft ihre Rechtsbeziehungen zueinander. Hierbei geht es darum, dass jeder Miteigentümer den anderen das Recht auf die ausschließliche Nutzung der jeweiligen Wohnung einräumt und den entsprechenden Zubehörobjekten (z. B. Keller, Dachboden etc.). 

Deshalb wollen wir in diesem Artikel alles Wichtige zum Wohnungs­eigentumsvertrag darstellen und dabei auch verbundene Fragen beantworten, wie z. B.  Was bedeutet Wohnungseigentum begründet? Was steht im  Wohnungs­eigentumsvertrag? Wem gehört ein Haus mit Eigentumswohnungen? Ist eine Eigentumswohnung Grundbesitz?

Inhaltsverzeichnis

Was genau regelt der Wohnungs­eigentumsvertrag?

Will man eine Wohnung in einer Liegenschaft mit mehreren Wohneinheiten erwerben, so wird mit dem Kauf Miteigentümer der Liegenschaft. Dabei erwirbt man dann das Recht, eine bestimmte Wohnung dieser Liegenschaft ausschließlich zu nutzen. Jedoch braucht man hierfür nicht nur einen gültigen Kaufvertrag, sondern auch einen Wohnungs­eigentumsvertrag, der die Rechtsbeziehungen zu den anderen Wohnungseigentümern regelt.

Was bedeutet die Bezeichnung „Wohnungseigentum begründen“?

Ein Wohnungseigentümer ist der im Grundbuch eingetragene Eigentümer einer Wohnung. Hierbei kommt ihm das Recht zu, diese Wohneinheit in einer Liegenschaft ausschließlich zu nutzen und alleine darüber zu verfügen. 

Dabei gibt es gesetzliche Regelungen, die sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) finden. Allerdings kommt ein Wohnungs­eigentumsvertrag zwischen allen Miteigentümern meist bei der Neuerrichtung eines Wohnhauses zustande. Jedoch kann er auch bei bereits bestehenden Wohnungen oder Häusern geändert werden. 

Hierbei ist jedoch ein spezielles Verfahren notwendig. Außerdem kann ein Wohnungseigentum nur für eine natürliche oder juristische Person oder aber eine Eigentümerpartnerschaft von zwei Personen begründet werden.

Damit man das Wohneigentum begründen kann, muss vorab von der zuständigen Baubehörde oder durch ein Sachverständigengutachten die Anzahl der Eigentumswohnungen feiner Liegenschaft festgelegt werden. 

Hierbei wird dies entweder anhand der vorhandenen Wohnungen ermittelt oder aufgrund von baubewilligten Plänen. Dabei muss dieser Antrag auf Feststellung durch einen Käufer oder Eigentümer einer Wohneinheit gestellt werden.

Das Nutzwertgutachten zum Wohnungs­eigentumsvertrag (Parifizierung)

Im Anschluss an die Feststellung der Wohneinheiten wird dann ein Nutzwertgutachten erstellt, das als „Parifizierung“ bezeichnet wird. Dabei wird durch ein ziviles Technikunternehmen festgelegt, wie viele allgemeine Anteile der Liegenschaft jeweils den einzelnen Wohneinheiten zugeordnet werden. Hierbei wird in erster Linie der Nutzwert der Wohnung auf Basis der Nutzfläche ermittelt. 

Ferner können dabei auch für Wert erhöhende oder wertmindernde Umstände Zuschläge und Abschläge berechnet werden. Hierbei kann neben der Größe der Wohneinheit auch auf den Ausstattungszustand oder die Lage der Wohnung abgestellt werden. 

Dabei kann erst nach der Feststellung des Nutzwertes und der Erstellung des Nutzwertgutachtens ein Wohnungs­eigentumsvertrag abgeschlossen werden. Hierbei räumen sich dann alle Wohnungseigentümer gegenseitig das Nutzungs- und Verfügungsrecht an ihren jeweiligen Wohnungen ein.

Die Eintragung im Grundbuch als Wohnungseigentümer

Vom Prinzip her kann man einen Wohnungs­eigentumsvertrag jedoch erst abschließen, wenn man bereits Wohnungseigentümer ist. Hierbei erlangt man diesen Status erst mit der Eintragung in das Grundbuch, was jedoch recht lange dauern kann. 

Deshalb wurden für Käufer, die den Kaufvertrag für eine neue Immobilie bereits unterschrieben haben, jedoch noch nicht im Grundbuch eingetragen sind, spezielle Schutzbestimmungen geschaffen. 

Dabei wird dieser üblicherweise von einem Rechtsanwalt oder von einem Notar errichtet. Ferner empfiehlt sich immer auch eine Treuhandlösung. Hierbei wird der Kaufpreis solange treuhändisch hinterlegt, bis die lastenfreie Eintragung ins Grundbuch gesichert ist.

Hingegen ist beim Kauf einer bereits bestehenden Eigentumswohnung von einem anderen Eigentümer nur ein Kaufvertrag notwendig. Hierbei tritt der neue Eigentümer automatisch in den bestehenden Wohnungs­eigentumsvertrag ein.

Achtung

Bevor man den Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung unterschreibt, sollte man immer einen aktuellen Grundbuchauszug einsehen und überprüfen, ob dort noch Lasten auf der Immobilie eingetragen sind. Ferner muss bei einer geförderten Wohnung meist auch noch eine Zustimmung der Wohnungsbauförderungsstelle eingeholt werden. 

Außerdem ist es auch wichtig, festzustellen, ob evtl. ein Miteigentümer mehr als die Hälfte der Liegenschaft besitzt. Hierbei sind diese dann berechtigt, über die meisten Angelegenheiten der Verwaltung praktisch alleine zu entscheiden. Jedoch müssen Sie als neuer Wohnungseigentümer diese dann mitbezahlen.

Der Verfahrensablauf zum Wohnungs­eigentumsvertrag

Um einen Wohnungs­eigentumsvertrag abschließen zu können, müssen zunächst einige Voraussetzungen für ein Wohnungseigentumsstatut erfüllt sein.

Hierbei müssen für eine Begründung von Wohnungseigentum an einer Liegenschaft folgende Bedingungen erfüllt sein:

  • Einholen einer Bescheinigung der Baubehörde oder eines Gutachtens eines Sachverständigen   zur Anzahl der selbstständigen und wohnungseigentumsfähigen Objekte der Liegenschaft
  • Ferner die Erstellung eines Nutzwertgutachtens (Parifizierung)
  • Danach die Errichtung des Wohnungs­eigentumsvertrages 
  • Außerdem die Eintragung des Wohnungseigentumsstatuts ins Grundbuch (Verbücherung)

Erleichterte Bedingungen für angehende Wohnungseigentümer

Mit der Wohnungsrechtsnovelle vom Mai 2012 wurde für dieses Verfahren eine Erleichterung für zukünftige Wohnungseigentümer geschaffen. Hierbei ist es möglich, dass diese bereits vor Erreichen des Wohnungseigentumsstatuts das Miteigentum an einem Anteil der Liegenschaft in das Grundbuch oder eine Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum an einem Anteil im Grundbuch eintragen wollen.

Dabei ist es bei einer Zustimmung aller Miteigentümer möglich, für Wohnungseigentumsbewerber die notwendigen Veränderungen der bestehenden Miteigentumsanteile durch Berichtigung im Grundbuch vorzunehmen. 

Hierbei ist jedoch vorausgesetzt, dass:

  • das Nutzwertgutachten vorliegt(Parifizierung)
  • der Bestand einer selbstständig abgeschlossenen Wohnung ö.ä. bestätigt wurde

Hierbei können Gegenstand eines Wohneigentums z. B. Wohnungen, Garagen, Geschäftsräume oder auch sonstige selbstständige Räumlichkeiten sein.

Was muss man zu Zubehörobjekten beim Wohnungseigentum wissen?

Unter Zubehörobjekten versteht man beim Wohneigentum verbundene Ausstattungen zur entsprechenden Wohnung. Dabei können dies z. B. Keller oder Dachböden sein, Hausgärten oder Lagerplätze. Hierbei sieht die Wohnrechtsnovelle von 2015 vor, dass mit der Eintragung eines „Hauptobjektes“ (z. B. Wohnung) im Grundbuch auch alle Zubehörobjekte der Wohnung miterfasst werden. Deshalb ist eine zusätzliche Eintragung dieser Zubehörobjekte im Grundbuch also nicht notwendig.

Dabei ist jedoch vorausgesetzt, dass aus den Eintragungsurkunden hervorgeht, dass die Zubehörobjekte dem jeweiligen Hauptobjekt (z.B. Wohnung) bereits ausdrücklich zugeordnet sind. Hierbei kann es sich z. B. um den Wohnungs­eigentumsvertrag oder das Nutzwertgutachten handeln. Außerdem gilt diese Regelung auch für Eintragungen, die vor der Wohnungsrechtsnovelle von 2015 vorgenommen wurden.

Wie werden Zubehörobjekte bei der Übertragung von Wohnungseigentum behandelt?

Die oben angeführten Vorgehensweisen gelten nicht ausschließlich für die erstmalige Begründung von Wohnungseigentum, sondern auch für die Übertragung von Wohnungseigentum und Zubehörobjekten. 

Ferner ist bei der Übertragung von Zubehörobjekten von einem Wohnungseigentümer auf einen anderen Wohnungseigentümer die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nicht mehr notwendig. Dabei gilt dies auch für die wechselseitige Übertragung von Zubehörobjekten zwischen zwei Wohnungseigentümern.

Achtung

Mit dem Wohnungseigentumsgesetz von 2002 ist vorgeschrieben, dass bei der Neubegründung von Wohnungseigentum an allen Objekten dieser Liegenschaft, die Wohnungseigentum tauglich sind, immer gleichzeitig das Wohnungseigentum begründet werden muss.

Der Verfahrensablauf bei der Eintragung des Wohnungseigentums

Für die Eintragung eines Wohnungseigentumsstatuts ist immer das Bezirksgericht zuständig, in dessen Zuständigkeitsbereich die entsprechende Liegenschaft fällt. Hierbei muss der Antrag auf die Eintragung des Wohnungseigentumsstatuts ins Grundbuch beim zuständigen Grundbuchgericht gestellt werden. 

Dabei müssen folgende Unterlagen eingereicht werden:

  • der gültige Kaufvertrag mit beglaubigten Unterschriften von Käufer und Verkäufer
  • ferner eine Unbedenklichkeits­bescheinigung vom Finanzamt
  • außerdem ein Staatsbürgernachweis des Käufers
  • bei Ausländern, die nicht durch international gültige Verträge Inländern gleichgestellt sind, muss   ferner eine Bewilligung der Grundverkehrskommission eingereicht werden

Die Kosten der Grundbuch Eintragung

Um das Wohnungseigentumsstatuts im Grundbuch eintragen zu können, muss man die Kosten für die Beantragung und für die Eintragung leisten. Hierbei wird eine Eingabengebühr für den Antrag in Höhe von 44 € fällig und für den Fall, dass diese nicht elektronisch erfolgt, beträgt sie 62 €. Außerdem müssen für die Eintragung zum Erwerb des Eigentums 1,1 Prozent des Kaufpreises geleistet werden. 

Zusätzlich werden nochmals 1,2 Prozent des Pfandrechtes fällig, wenn das Objekt durch eine Hypothek belastet ist.

Welche Vertragsinhalte sollte ein Wohnungs­eigentumsvertrag enthalten?

Um einen vollständigen Wohnungs­eigentumsvertrag zu erstellen, sollte dieser immer die folgenden Vertragsbestandteile enthalten:

  • Die Namen und Daten aller Vertragspartner, also aller Miteigentümer bzw. auch Wohnungseigentumsbewerber der Liegenschaft.
  • Zusätzlich eine präzise Bezeichnung und Beschreibung der Liegenschaft.
  • Außerdem eine genaue Bezeichnung der Wohnungseinheiten inklusive ihrem Zubehör und den entsprechenden Nutzwerten.
  • Ferner eine Erklärung aller Miteigentümer oder Wohnungseigentumsbewerber, dass sie einander wechselseitig das Wohnungseigentum einräumen.
  • Zusätzlich eine detaillierte Ausführung der Nutzungsvereinbarungen für die allgemeinen Teile der Liegenschaft.
  • Weiterhin eine Angabe eines abweichenden Aufteilungsschlüssels, wenn eine Aufteilung der Aufwendungen für eine Liegenschaft nach einer anderen Vereinbarung als dem des Nutzwertgutachtens erfolgt.
  • Außerdem eine Erklärung darüber, mit welchem Betrag pro Nutzwerteinheit die Wohnungseigentümer eine Rücklage bilden, die zur Vorsorge für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten am Haus dient.
Wichtig

Wird eine bestehende Eigentumswohnung erworben, tritt man als neuer Wohnungseigentümer in den ursprünglichen Wohnungseigentumsvertrag der vorhergehenden Wohnungseigentümer ein. Deshalb sollte man vor Unterschrift des Kaufvertrages den bestehenden Wohnungseigentumsvertrag prüfen. Allerdings ist es auch möglich, dass die Vereinbarungen eines bestehendes Wohnungseigentumsvertrages von der Eigentümergemeinschaft geändert werden. Jedoch müssen dieser alle Wohnungseigentümer zustimmen.

Welche Unterstützung kann ich von einem Anwalt für Vertragsrecht beim Wohnungs­eigentumsvertrag erwarten?

Die Beratung durch einen Anwalt für Vertragsrecht kann bei einem Wohnungs­eigentumsvertrag durchaus sinnvoll sein. Hierbei ist sie immer zu empfehlen, wenn z. B. präzise Regelungen für die Wohnungsmiteigentümer ausgearbeitet werden müssen oder z. B. noch Klärungsbedarf bzgl. der Zubehörobjekte gegeben ist.

Dabei kann ein Anwalt für Vertragsrecht nicht nur informieren und beraten zu den rechtlichen Rahmenbedingungen des Wohnungs­eigentumsvertrages , sondern auch Empfehlungen für eine Individuelle Gestaltung im Einzelfall geben. 

Hierbei kann man über eine professionelle rechtliche Unterstützung auch evtl. Verzögerungen bei der Eintragung vermeiden. Deshalb macht es Sinn, bereits im Vorfeld möglichst alle Einzelheiten genau zu regeln und die Bedingungen des Wohnungs­eigentumsvertrages rechtssicher zu formulieren. 

Lassen Sie sich hierzu beraten von einem erfahrenen Rechtsanwalt für Vertragsrecht. Geprüfte und spezialisierte Anwalt für Vertragsrecht finden Sie schnell und unkompliziert bei vertragsrechtsinfo.at.

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