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Kaufvertrag Wohnung Österreich - Das sollten Sie vor der Vertragsunterzeichnung wissen

  • Redaktion Vertragsrechtsinfo.at
Kaufvertrag für eine Wohnung
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Sie haben nach längerer Suche endlich die passende Wohnung für Sie gefunden und wollen, dass die Wohnung gleich in Ihr Eigentum übergeht? Neben dem Mietvertrag und Pachtvertrag gibt es natürlich die Möglichkeit auch einen Kaufvertrag für die Wohnung abzuschließen. Dieser ist gesondert zu betrachten gegenüber einem Kaufvertrag für Immobilien und Liegenschaften. Dieser Abschluss des Kaufvertrages ist ein wesentlicher Schritt auf Ihrem Weg zur Eigentumswohnung. Punkte wie Kaufvertrag, Eigentumswohnung worauf achten, welche Bestandteile enthält der Immobilienkaufvertrag oder Kaufvertrag Tipps, werden in diesem folgenden Beitrag behandelt.

Viele suchen im Internet nach einem Kaufvertrag Wohnung Muster, jedoch gilt es zu beachten, dass dieses lediglich zur Orientierung dient. Der Kauf einer Wohnung in Österreich sollte gut überlegt sein, da es um viel Geld geht, weshalb es ratsam ist, einen Rechtsanwalt für das Aufsetzen des Kaufvertrages für ein Erstgespräch aufzusuchen.

Der Immobilienkaufvertrag

Mit einem Immobilienkaufvertrag für eine Wohnung in Österreich einigen sich Käufer und Verkäufer über die jeweiligen Konditionen. Grundsätzlich ist ein solcher Kaufvertrag nicht an eine bestimmte Form gebunden und auch bei einem mündlichen Abschluss wirksam.

In der Praxis kommt es dazu allerdings, aufgrund der Komplexität des Vertrags, so gut wie nie. Auch wenn der Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung grundsätzlich keiner notariellen Beglaubigung bedarf, ist hier Vorsicht angebracht. Etwaige Vertragsfehler lassen sich ohne anwaltliche Beratung nur schwer erkennen und vermeiden.

Damit ein Immobilienkaufvertrag auch tatsächlich zum Erwerb der Wohnung führen kann, ist eine Eintragung im Grundbuch zwingend erforderlich. Der Vertrag selbst ist also nur insofern von Bedeutung, als er die Vorbereitung zur Grundbucheintragung darstellt. Um eine rechtliche Sicherheit zu erhalten, kann eine Vormerkung erfolgen, sodass der jetzige Eigentümer keine weiteren Verfügungen mehr über die Wohnung treffen kann.

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Welche Bestandteile enthält der Immobilienkaufvertrag?

Jeder Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung unterscheidet sich zwar hinsichtlich vieler individueller Punkte, sollte jedoch grundsätzlich die im Folgenden näher bezeichneten Vertragsbestandteile enthalten.

Bei Unsicherheiten hinsichtlich der Unterzeichnung eines Vertrags lohnt es sich, auf rechtlichen Rat zurückzugreifen. Gerne können Sie dazu direkt unsere Anwaltssuche nutzen.

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1. Die Vertragspartner

Sowohl der Erwerber als auch der Veräußerer der Immobilie müssen eindeutig im Vertrag festgehalten werden. Daher sollten Sie stets folgende Punkte aufführen, um möglichen Verwechslungen mit namensgleichen Personen vorzubeugen:

  • Vor- und Zuname
  • Adresse
  • Geburtsdatum
  • Staatsangehörigkeit
  • Sozialversicherungsnummer

Sofern Sie die Immobilie von einem Unternehmen erwerben, müssen die jeweiligen gesetzlichen Vertreter aufgeführt werden sowie die Anschrift und vor allem die Firmenbuchnummer.

2. Der Vertragsgegenstand muss exakt bestimmt werden

Um nicht die falsche Immobilie zu kaufen, ist eine genaue Bezeichnung der jeweiligen Wohnung erforderlich. Dazu zählen neben der Adresse, dem Alter des Gebäudes sowie der Wohnfläche vor allem die Grundbuchdaten.

Jedes Grundstück und jede Wohnung sind dort mit einer eigenen spezifischen Grundstücksnummer festgehalten. Diese beinhaltet auch die jeweilige Liegenschaft sowie die Katastralgemeinde.

3. Mängel festhalten

Jeder Verkäufer ist dazu verpflichtet, einen Käufer über etwaige Mängel am Gebäude bzw. an der Bausubstanz aufzuklären. Wird diese Aufklärungspflicht nicht eingehalten, kann dies im Nachhinein zu einem Regressanspruch führen.

Im schlimmsten Fall ist der Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechtbar. Dennoch sollte jeder Käufer genau darauf achten, welche Mängel möglicherweise bereits bei der Wohnungsbegehung erkennbar sind und auf eine Aufnahme in den Vertrag bestehen. So lassen sich zahlreiche Streitigkeiten über mehr oder weniger problematische Mängel bereits im Vorhinein erledigen.

4. Die Kaufpreiszahlung – einer der wichtigsten Punkte in jedem Immobilienkaufvertrag

Dass eine Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Kaufpreis selbst erzielt werden muss, ist selbstverständlich. Etwas anderes ist es jedoch, wann der Kaufpreis zu zahlen ist. In den meisten Fällen muss als erstes sichergestellt werden, dass ein Kredit zur Auszahlung bereitsteht.

Wichtig ist, dass die Grundbucheintragung keine weiteren Belastungen vorsieht, bzw. dass diese im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen Berücksichtigung gefunden haben.

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5. Die Hinzuziehung eines Treuhänders

In den meisten Fällen kommt es zur Hinzuziehung eines Anwalts oder Notars, der als Treuhänder fungiert. Dies sichert sowohl den Käufer als auch den Verkäufer einer Eigentumswohnung in Österreich ab.

Als Käufer zahlen Sie den Betrag an den Notar. Sobald das Geld eintrifft, veranlasst dieser die Grundbucheintragung und zahlt das Geld erst zu dem Zeitpunkt an den Verkäufer aus, zu welchem der Grundbucheintrag erledigt ist.

Da es stets um große Summen geht, ist der Sicherheitsaspekt nicht zu unterschätzen.

6. Sonstige Kosten

Neben den reinen Kosten des Immobilienkaufs müssen sich Käufer und Verkäufer darüber einigen, wer für die Kosten der Grundbucheintragung sowie etwaige Notarkosten aufkommt.

7. Der Übergabetermin

Ist der Kaufpreis überwiesen und die Eintragung im Grundbuch liegt vor, folgt die Übergabe. Da im Vorhinein schwer zu berechnen ist, wann genau die Eintragung erfolgt, können Sie, sofern Sie einen Treuhänder einsetzen, auch einen genauen Übergabetermin festhalten. Dieser sollte zeitlich nach der Kaufpreiszahlung an den Treuhänder liegen.

Üblicherweise gehen zu diesem Zeitpunkt die laufenden Kosten auf den neuen Eigentümer über. Eine entsprechende Klausel im Immobilienkaufvertrag hilft Ihnen dabei, Missverständnisse zu verhindern.

8. Die Rücktrittsklausel

Um rechtliche Streitigkeiten im Hinblick auf einen Rücktritt vom Kaufvertrag zu verhindern, hilft eine klare Rücktrittsklausel. Sollte der Käufer den Kaufpreis nicht bis zu einem gewissen Zeitpunkt gezahlt haben oder entstehen nachträgliche Mängel, können diese zum Rücktritt vom gesamten Vertrag berechtigen.

Je nachdem, auf wessen Verschulden der Rücktritt zurückzuführen ist, lassen sich die bisher entstandenen Kosten aufteilen.

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9. Dienstbarkeiten belasten das Eigentum

Bevor Sie einen Kaufvertrag abschließen, sollten Sie in jedem Fall einen genauen Blick ins Grundbuch werfen. So entgehen Ihnen etwaige Dienstbarkeiten, wie beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht eines Mieters oder anderweitige Verpflichtungen, nicht.

Sofern diese Dienstbarkeiten für sie kein Kaufhindernis darstellen, sollten sie zumindest vertraglich berücksichtigt werden.

10. Die Aufsandungserklärung

Mit der Aufsandungserklärung erklärt der bisherige Eigentümer sein Einverständnis im Hinblick auf die Umschreibung im Grundbuch.

Im Vorhinein einer Grundbucheintragung sichern Sie sich somit zusätzlich ab. Die Wirkung ist allerdings nicht mit einer Vormerkung gleichzusetzen.

Checkliste für den Kaufvertrag einer Eigentumswohnung

Worauf muss ich beim Kaufvertrag einer Eigentumswohnung achten? Es gibt eine Menge Punkte, die Sie berücksichtigen sollten, bevor Sie ein so wichtiges Dokument, wie einen Immobilienkaufvertrag, unterzeichnen.

Damit Ihnen bei Ihrem Kaufvertrag einer Wohnung kein Punkt auf der Checkliste fehlt, finden Sie hiereine genaue Übersicht, worauf Sie achten sollten.

Warum ist es ratsam, den Kaufvertrag vom Anwalt erstellen und prüfen zu lassen?

Bei dem Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses greifen die meisten Menschen auf die Hilfe eines erfahrenen Rechtsanwalts zurück. Da es um eine Menge Geld und häufig um die eigene Altersvorsorge geht, lohnt es sich, an dieser Stelle auf Nummer sicher zu gehen und nicht auf ein kostenloses Muster für einen Immobilienkaufvertrag in Österreich zu vertrauen. 

Je nachdem, in welchen Punkten Sie auf anwaltliche Hilfe setzen möchten, können Sie ein Zeit- oder Pauschalhonorar vereinbaren sowie eine tarifliche Abrechnung, sobald es um Streitigkeiten vor Gericht geht.

Wann brauche ich einen Notar?

Geht es um einen Immobilienkaufvertrag in Österreich, stellt sich schnell die Frage, ob das Aufsuchen eines Rechtsanwalts oder Notars sinnvoll ist. Grundsätzlich benötigen Sie für den Kaufvertrag keinen Notar oder Rechtsanwalt. Vielmehr ist es Ihnen freigestellt, inwieweit Sie sich rechtlich absichern möchten.

Geht es allerdings um die Beurkundung eines Vertrags sowie die treuhänderische Verwahrung des Kaufpreises, kommt der Notar ins Spiel.

Möchten Sie hingegen einen bestehenden Vertrag aus rechtlicher Sicht überprüfen oder aber einen Vertrag aufsetzen lassen, können Sie einen Rechtsanwalt in Ihrer Nähe konsultieren. Gerne können Sie dafür direkt unsere Anwaltssuche verwenden.

Weshalb ist ein Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung so wichtig?

Wenn Sie eine Wohnung erwerben, dient Ihnen der Immobilienkaufvertrag als Basis. Das Schriftstück ist sowohl für den Veräußerer als auch für den Erwerber wichtig und dient beiden Seiten gleichermaßen als rechtliche Absicherung.

Die Teilungserklärung als wichtige Grundlage für den Wohnungskaufvertrag

Ist eine Immobilie in mehrere Wohnungen aufgeteilt, gibt es automatisch eine Eigentümergemeinschaft. Werden beispielsweise gemeinschaftliche Ausgaben für das gesamte Haus beschlossen, muss sich jeder der einzelnen Wohnungseigentümer an den Kosten beteiligen.

Im Rahmen der Teilungserklärung sind die einzelnen Wohnungen näher bezeichnet sowie die entsprechenden Sondernutzungsrechte ausgewiesen.

Schauen Sie sich dieses Dokument daher genau an, da dort zahlreiche Details, wie die gemeinsame Gartengestaltung oder Nutzung, näher geregelt sind.

Weitere wichtige Dokumente, die Sie nicht unterschätzen sollten

Bevor Sie den Kaufvertrag für eine Wohnung in Österreich unterzeichnen, sollten Sie sich nicht nur mit dem Kaufpreis selbst auseinandersetzen, sondern auch die kontinuierlichen Kosten im Blick behalten.

Insbesondere bei größeren Wohnanlagen gibt es zahlreiche Punkte, die Ihr Budget schnell schmälern können. In der folgenden kurzen Liste finden Sie einige Tipps, die Sie vor Abschluss eines Kaufvertrags einer Eigentumswohnung beherzigen sollten:

  • gemeinschaftliche Jahresabrechnungen der letzten Jahre
  • die Höhe des Hausgeldes (beachten Sie insbesondere die Instandhaltungsrücklage)
  • die Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung (teils geschieht dies nach Eigentumsanteilen, Größenverhältnissen oder aber der Personenanzahl)
  • in Zukunft wirkende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft (wie beispielsweise die Erneuerung der Heizungsanlage, für die Sie als neuer Eigentümer mit aufkommen müssen)

Haben Sie weitere Fragen, worauf Sie beim Kaufvertrag einer Eigentumswohnung achten sollten, berät Sie auch gerne ein kompetenter Rechtsanwalt in Ihrer Nähe.

Tipps für den Wohnungskauf - Worauf muss man achten und wie läuft der Wohnungskauf genau ab?

Der Kaufvertrag für eine Wohnung läuft in Österreich in mehreren Schritten ab. So sind sowohl Erwerber als auch Veräußerer auf der sicheren Seite.

  • Das eigene Budget einschätzen: Kalkulieren Sie großzügig mit den Kosten und holen Sie sich mehr als ein Angebot einer Bank ein, um die besten Konditionen zu erhalten. Wird es später konkret, können Sie auf die einzelnen Angebote zurückkommen.
  • Die Reservierung der Eigentumswohnung durch einen Vorvertrag: Um sicherzustellen, dass der Käufer kein anderes Objekt in Betracht zieht und der Verkäufer keinen anderen Käufer sucht, können Sie einen Vorvertrag aufsetzen lassen, der beide Parteien bindet.
  • Den Vorvertrag unterschreiben: Sobald der Vorvertrag bei einem Notar unterzeichnet ist, sind Sie daran gebunden.
    Allerdings können kleinere Änderungen durchaus noch vorgenommen werden. Achten Sie jedoch auf die kurze Frist von 2 Wochen, um Änderungen vorzubringen.
  • Aus dem Vorvertrag wird der Kaufvertrag: Im nächsten Notartermin wird aus der Absicht des Kaufs Ernst. Gibt es Änderungswünsche, lassen sich diese nun einbauen. Ansonsten dient der Vorvertrag als Basis für den Immobilienkaufvertrag.

Welche Überlegungen vor dem Kauf einer Wohnung sollte man anstellen?

  • Was möchte ich? (Haus, Wohnung, inklusive Einliegerwohnung, mit oder ohne Garten)
  • Welche Ausstattung wünsche ich mir? (gehoben, einfach, hohe Decken, großzügiger Wohnraum, viele Zimmer, viel oder wenig Licht)
  • Wie ist die Verkehrsanbindung? (Ärzte, Bäcker, Supermärkte, Autobahn, Verkehrslärm)
  • Sind Gemeinschaftseinrichtungen für mich in Ordnung? (Aufenthaltsräume, gemeinsamer Pool, eine große Waschküche)
  • Wie viel Wohnung kann ich mir leisten? (Rechnen Sie nicht zu knapp und bedenken Sie alle Nebenkosten)

Wie funktioniert die Abwicklung des Kaufvertrags?

Grundbücherlicher Eintragungsgrundsatz

Ohne eine Grundbucheintragung erlangen Sie in Österreich kein Eigentum an einer Wohnung bzw. einem Grundstück.

Grundbücherlicher Prioritätsgrundsatz

Alle Eintragungen, die zuerst im Grundbuch stehen, gelten auch zuerst. Achten Sie daher genau darauf, welche Rechte bereits im Grundbuch eingetragen sind und ob Sie diese im Rahmen des Wohnungskauf berücksichtigt haben.

Wer erstellt den Kaufvertrag beim Liegenschaftsverkauf?

Den Vertrag können Sie selbst oder mithilfe eines Rechtsanwalts erstellen. Wirksamkeit entfaltet das Dokument allerdings erst, sobald der Vertrag öffentlich beglaubigt ist.

Die Finanzierung beim Wohnungskauf

Für die Finanzierung des Immobilienerwerbs gibt es verschiedene Optionen. Achten Sie bei der Kreditaufnahme jedoch darauf, Ihr eigenes Budget nicht zu knapp zu bemessen.

Achtung: Die Gebühren für Eingaben betragen eine Summe von 44 Euro. Erfolgt diese Eingabe des Antrags nicht auf elektronischem Wege, so kommt es zu einer Erhöhung von 18 Euro.

Wann ist eine Treuhandschaft erforderlich?

Die treuhänderische Verwahrung dient der Sicherheit von Käufer und Verkäufer. So wird sichergestellt, dass das Geld fließt, jedoch erst, sobald der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen ist.

Welche anfallende Kosten für den Wohnungskauf gibt es?

Vielfach werden die Nebenkosten im Rahmen des Erwerbs einer Wohnung oder eines Hauses unterschätzt. Beachten Sie daher folgende Posten, die neben dem reinen Kaufpreis auf Sie zukommen:

  • 3,5 % Grunderwerbsteuer
  • 1 % Grundbuch-Eintragungsgebühr
  • 3 % Immobilienmakler
  • 2 % Kaufvertragsgebühren (Anwalt/Notar)
  • 0,8 % Bankdarlehen-Bereitstellungsgebühr
  • 1,2 % Gebühr für die Pfandrechtseintragung

Je nach Fall entstehen so schnell Zusatzkosten von etwa 10 bis 15 % des Kaufpreises einer Eigentumswohnung.

Worüber sollten sich Käufer und Verkäufer im Vertrag einig werden?

Grundsätzlich möchte kein Verkäufer für etwaige Mängel aufkommen. Ein vertraglicher Ausschluss ist jedoch nicht möglich, sofern Mängel arglistig verschwiegen werden. Es sollte also klar festgehalten werden, welche Mängel bestehen und inwieweit eine Gewährleistung möglich ist. Zusätzlich sollte eine Einigung über die Eintragungskosten im Grundbuch sowie eine etwaige Vormerkung erfolgen.

Tipp: Damit Verfahrensfehler vorgebeugt werden, ist es empfehlenswert, den Kaufvertrag der Immobilie bei einem Rechtsanwalt oder einem Notar prüfen zu lassen. So besteht weiters die Möglichkeit alle offenen Fragen vor der Vertragsunterzeichnung aufzuklären.

Habe ich ein Recht auf Rücktritt nach Abschluss des Kaufvertrags?

Für einen Rücktritt gelten strenge gesetzliche Anforderungen. Wichtig ist es, den Rücktritt innerhalb einer Woche zu erklären. Achten Sie auf die Beweisbarkeit. Schicken Sie das Schreiben daher per Einschreiben mit Rückschein ab.

Achtung: Ein Rücktrittsrecht haben die Konsument/innen ausschließlich dann, wenn sie den Vertrag bei der ersten Besichtigung des Kaufobjektes eingereicht haben und das Objekt das dringende Wohnbedürfnis des/der Verbraucher/-in oder eines nahen Angehörigen deckt.

Kaufvertrag Wohnung Muster

Viele Menschen suchen einen Entwurf eines Kaufvertrags für eine Wohnung, ein Kaufvertrag Wohnung-Formular oder aber eine Vorlage für den Immobilienkaufvertrag einer Wohnung im Internet.

Dies ist grundsätzlich kein Problem, sofern ein paar Besonderheiten beachtet werden. Ein solches Muster ist kein angepasster Vertrag, sodass die individuellen Besonderheiten der Lage, der Wohnung selbst sowie der Eigentumsverhältnisse keine Berücksichtigung finden.

Planen Sie einen Immobilienverkauf, den Erwerb einer Wohnung in Österreich oder möchten Sie einen Immobilienkaufvertrag aufsetzen lassen, nutzen Sie unsere Anwaltssuche, um einen erfahrenen Anwalt ganz in Ihrer Nähe zu finden.

Selbstverständlich können Sie eine kostenlose Vorlage eines Immobilienkaufvertrags nutzen, um sich einen Überblick zu verschaffen.

Hier finden Sie ein entsprechendes Kaufvertrag Wohnung Muster.

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