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Kaufvertrag Immobilien – Infos, Errichtung & worauf Sie achten sollten

  • Redaktion Vertragsrechtsinfo.at
Holzhaus mit Geldsäcken drin
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Endlich hat man die Immobilie gefunden, die man kaufen möchte. Jetzt möchte man, dass alles ganz schnell geht und man renovieren oder einziehen kann. Vorher kommt aber noch eine Hürde und zwar der Kaufvertrag, sprich der Liegenschaftsvertrag. 

Beim Kauf einer Immobilie in Österreich, sollten Sie sich für den Kaufvertrag Zeit nehmen, da es beim Kauf einer Immobilie für gewöhnlich um sehr viel Geld geht. Kommt es im Nachhinein mit dem Verkäufer zu Problemen, kann ihr ganzes Vermögen kaputt sein und Sie sind über beide Ohren verschuldet. 

Was sollte also in einem Immobilien Kaufvertrag enthalten sein, kann man diesen alleine aufsetzen und was kostet der Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt?

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Der Immobilienkaufvertrag

Ein Kaufvertrag für Immobilien kann in Österreich mündlich vereinbart werden. Ob das allerdings ein kluger Schachzug ist, kann man bezweifeln. Der Kaufvertrag für eine Immobilie sollte auf jeden Fall schriftlich erfolgen. Auch die grundsätzliche Formfreiheit beim Kaufvertrag für Immobilien kann gerade im Streitfall zu Problemen führen, wenn die Bedingungen zu schwammig formuliert wurden. Mit einem Rechtsanwalt für Vertragsrecht sind Sie auf jeden Fall auf der sicheren Seite und können sich auf Ihre neue Immobilie freuen.

Der Rechtsanwalt kann Ihnen auch über den Vertrag hinaus beim Immobilienkaufvertrag behilflich sein. Er kann Ihnen die anfallenden Steuern und Gebühren errechnen, die treuhändische Sicherstellung des Kaufpreises erledigen und die Verbücherung der Immobilienkaufverträge im Grundbuch veranlassen. 

Dieser ist in Österreich für die Vertragsabwicklung ausschlaggebend. Kein Grundbucheintrag kein Kauf der Immobilie. Der Eintrag ins Grundbuch muss über das Bezirksgericht erfolgen. Wurde das Grundbucheintrag auf den Käufer geändert, ist der Immobilienverkauf rechtskräftig. Bei der weiteren Vertragsabwicklung ist außerdem der Eintragungsgrundsatz im Grundbuch zu beachten.

In Österreich ist für den Eigentumserwerb nicht der unterschriebene Kaufvertrag ausschlaggebend, sondern der Eintrag ins Grundbuch. Bevor der Immobilienkauf rechtskräftig ist, muss daher die Eingabe bei Gericht erfolgen. Alle Unterlagen zur Änderung des Grundbucheintrags müssen zum zuständigen Bezirksgericht gebracht werden. Erst mit dem geänderten Grundbucheintrag ist der Kauf wirklich abgeschlossen.

Kaufvertrag bei einem Haus

Beim Hauskauf in der Österreich gilt für den Kaufvertrag österreichisches Recht und zwar egal, ob er mit einer im Ausland oder Inland ansässigen Person abgeschlossen wird. Der Kaufvertrag bei einem Haus sollte gewissen Mindestanforderungen erfüllen.

Dazu gehören:

  • Name und Anschrift von Käufer und Verkäufer
  • Gemeinde Name des Immobilienstandorts
  • Adresse der zum Verkauf stehenden Immobilie
  • Angabe zu Miteigentümer oder Belastungen durch Dritte
  • Unterschriften der Vertragsparteien

Den Vertrag sollten Sie dann notariell beglaubigen lassen. Erfahren Sie weiteres alles was Sie bei der Vertragserrichtung bei einem Hauskauf beachten sollten.

Für den Grundbucheintrag ist wichtig ob die Immobilie Ihrem Hauptwohnsitz dienen soll, vermietet oder als Ferienwohnsitz dienen soll. Dies hat mit der Steuerpflicht zu tun denn Sie zahlen dort Steuern, wo sich auch Ihr Hauptwohnsitz befindet.

Tipp:

Auch wenn der Kaufvertrag schon unterschrieben ist, geht die Eigentümerschaft erst an den Eigentümer über, sobald die Eintragung ins Grundbuch erfolgt.

Kaufvertrag bei einer Wohnung

Beim Kaufvertrag für eine noch nicht fertiggestellte Wohnung, sollten Sie im Vertrag eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen. Dies verhindert, dass die Immobilie noch vor der Eigentumsübertragung an Sie bereits wieder verkauft oder belastet wurde. 

Bei bereits genutzten Wohnungen machen Sie sich über den aktuellen Stand des Hausgeldes schlau und prüfen Sie, ob der Verkäufer im Rückstand ist, da Sie im Notfall dafür aufkommen müssten. Um Grunderwerbsteuer zu senken sollten Sie die Instandhaltungsrücklage im Vertrag festhalten. Diese ist nämlich von der Steuer befreit.

Der Kaufvertrag der Wohnung sollte alle zusätzlichen Flächen wie Keller, Stellplatz, Garten beinhalten. Wenn Anzahlungen verlangt werden sollten, lassen Sie diese im Kaufvertrag eintragen. Auch die damit im Zusammenhang stehenden Verzugszinsen sollten sie auf Angemessenheit prüfen. 

Bei vermieteten Wohnungen können Sie entscheiden, ob Sie die Rolle des Vermieters bei Grundbucheintragung oder nach Bezahlung des Kaufpreises übernehmen. Auch der Wohnungskaufvertrag muss bei einem Notar beurkundet werden.

Kaufvertrag bei einem Grundstück

Beim Kaufvertrag für ein Grundstück verhält es sich so wie beim Kaufvertrag für ein Haus oder bei einem Kaufvertrag für eine Wohnung. Der Vertrag sollte alle notwendigen Informationen enthalten und von einem Notar beurkundet werden.

Was Sie beim Kaufvertrag einer Immobilie oder eines Grundstücks beachten sollten:

  • Die Grundbucheintragung ist entscheidend für den Vollzug des Kaufs der Immobilie
  • Der Verkäufer muss den Käufer über Mängel an der Immobilie oder am Grundstück aufmerksam machen. Ansonsten ist der Käufer später Schadensersatz berechtigt.
  • Die Auffassungsvormerkung im Grundbuch sichert den Käufer vor einer Belastung oder sogar einem weiteren Verkauf der Immobilie oder des Grundstück durch den Verkäufer ab.
  • Beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks entstehen Kosten für den Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer sowie die Kosten für den Notar. Der Grundbucheintrag liegt heute bei 1,1 Prozent des Kaufpreises.
  • Lassen Sie sich als Käufer vor Unterzeichnung beim Notar eine Durchschrift des Vertrages aushändigen.

Kosten eines Kaufvertrages bei Immobilien?

Die Kosten für den Kaufvertrag belaufen sich in aller Regel auf 1% bis 2,5%. Die unterschiedliche Höhe der Kosten für einen Kaufvertrag durch einen Rechtsanwalt für Vertragsrecht entsteht durch den Anforderungsumfang den Sie an ihn gestellt haben. Dazu gehören die Übernahme der Treuhandschaft bei Finanzierung durch eine Bank oder beispielsweise Veräußerungsverbote im Vertrag

Ein wichtiger Aspekt beim Kaufvertrag – die Bezahlung des Maklers

Die Maklerprovision liegt zwischen 1 und 4 Prozent. Die Höhe der Maklerprovision ist abhängig vom Wert der Immobilie oder des Grundstücks. Im Endeffekt zahlt meistens der Käufer die Provision. Auch wenn es heißt, dass der Verkäufer die Provision des Maklers übernimmt, schlägt der Verkäufer die Summe für den Makler einfach auf den Kaufpreis oben drauf.

Kaufvertrag für Immobilien – Welche Bestandteile sollte der Vertrag haben?

1. Vertragspartner

Alle am Immobilienkaufvertrag beteiligten Parteien müssen im Kaufvertrag mit aufgenommen werden. Dafür müssen im Immobilienkaufvertrag Name, Anschrift, Geburtsdatum, Sozialversicherungsnummer und sogar die Staatsangehörigkeit der einzelnen Vertragspartner festgehalten werden. 

Sollten die Vertragspartner Firmen sein, müssen deren Firmenbuchnummern sowie die Vertretungsberechtigten im Vertrag mit aufgenommen werden.

2. Genaue Bezeichnung und Beschreibung des Vertragsgegenstandes

Ein Kaufvertrag muss die Immobilie oder das Grundstück mit Adresse, Fläche, Entstehungsdatum, Flächenwidmungsplänen oder eventuellen Baubewilligungen beschreiben. Auch in den Kaufvertrag für Immobilien gehört der Sanierungszustand.

3. Mängelbeschreibung

Mängel müssen vom Verkäufer genannt und in den Kaufvertrag mit aufgenommen werden und können ansonsten vom Käufer auch später noch über eine Schadensersatzklage eingeklagt werden.

4. Kaufpreis und Zahlungsvereinbarungen

Bei einem Kaufvertrag macht es Sinn die Zahlung des Kaufpreises über einen Treuhänder, der ein Rechtsanwalt sein kann, laufen zu lassen. Dafür wird ein Treuhandkonto eröffnet, auf das der Treuhänder Zugriff hat und von diesem Konto den Verkäufer bezahlt, sobald der Kauf mit dem Eintrag ins Grundbuch über die Bühne gegangen ist. 

In den Kaufvertrag gehören alle die Kosten betreffenden Punkte mit aufgenommen. Dazu gehören Preis, Zahlungsziele, Darlehen, Zinslast für Käufer, und auch Dinge wie Lasten, die auf der Immobilie liegen.

5. Treuhänder

Treuhänder sollten auch im Kaufvertrag mit aufgeführt werden.

6. Vereinbarung über anfallende Kosten

Der Kaufvertrag sollte auch beinhalten, ab wann der Käufer für die Grundsteuer aber auch die anderen Abgaben wie Müll, Wasser etc. aufkommt. Gleiches gilt für die Kosten bezüglich der Vertragserrichtung sowie notarielle Beglaubigung.

7. Konkreter Übergabetermin

Damit beide Vertragsparteien auf der sicheren Seite sind, sollten Übergabetermin des Objekts und die Fälligkeit des Kaufpreises auf das gleiche Datum fallen. Um aber als Käufer 100% sicher zu gehen, ist die Lösung über das Treuhandkonto die Beste. Das Geld wird dann erst nach einem korrekt verlaufenen Übergabetermin ausbezahlt.

8. Rücktrittsbedingungen

Vom Kaufvertrag einer Immobilie zurück zu treten ist nur in Ausnahmefällen möglich. Dafür muss zum Beispiel die gekaufte Immobilie gegen eine getroffene Vereinbarung am Tag der Übergabe noch bewohnt sein. Am besten hält man im Vertrag fest, ob und wie eine Partei die andere Partei auffordern muss das Problem zu lösen bevor ansonsten mit Rücktritt gedroht werden kann.

9. Dienstbarkeiten

Das Grundbuch ist im Vertragsrecht von Immobilien das aller Wichtigste. Hier sollte alles Wichtige vermerkt werden. So auch die Dienstbarkeiten, wie Wohn- und Mietrechte, Durchfahrtsberechtigungen oder Wegerechte.

10. Aufsandungserklärung

Das österreichische Grundbuchrecht definiert die Aufsandungserklärung mit einer notariellen Beglaubigung einer ausdrücklichen Erklärung eines Verkäufers, dass die Eigentumsübertragung grundbücherlich vorgenommen werden kann. Kurz gesagt, der Verkäufer willigt der Eigentumsübertragung ein.

Auf was müssen Sie beim Immobilienkauf achten?

1. Blick ins Grundbuch

Da das Grundbuch alle wichtigen Informationen und Rechte bezüglich der Immobilie enthält, sollten Sie das Grundbuch der Immobilie oder des Grundstücks prüfen.

2. Flächen- und Bebauungsplan anfordern

Bei der Gemeinde erhalten Sie meistens die notwendigen Unterlagen, um zu sehen, was im Umfeld der Immobilie in Zukunft geplant ist.

3. Mängel überprüfen

Bevor Sie einen Immobilie Kaufen, sollten Sie überlegen die Immobilie mit einem Sachverständigen aufzusuchen, der einen besseren Blick für eventuelle Mängel wie Schimmelbildung hat. Der Sachverständige kann Ihnen dann auch gleich Anhaltspreise für die Instandhaltung nennen.

4. Nachbarn

Sprechen Sie vor dem Kauf mit Nachbarn. Sie sollten wissen in welches Umfeld Sie ziehen und erfahren bei diesen Gesprächen oftmals auch Interessantes Ihre Immobilie betreffend.

Alternativen zum Kaufvertrag

Alternativen zum Kaufvertrag sind der Pachtvertrag und der Mietvertrag.

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