Maklervertrag – Worauf kommt es an?
Erfahren Sie in unserem Ratgeber alles was Sie über den Maklervertrag wissen sollten, insbesondere zu Rechtslage, Arten, und Inhalte.
- Redaktion Vertragsrechtsinfo.at
Der Maklervertrag regelt einen Vermittlungsauftrag zwischen einen Auftraggeber und einem Vermittler. Dabei handelt es sich um einen privatrechtlichen Vertrag, der gesetzlich im Maklergesetz geregelt ist. Deshalb gibt klare Vorgaben für einen Maklervertrag, der vorgeschriebene Vertragsbestandteile enthalten muss, um Gültigkeit zu erlangen.
In diesem Beitrag wollen wir alles Wissenswerte zum Maklervertrag darstellen und dabei auch wichtige Fragen beantworten, wie z. B.: Wann kommt ein Maklervertrag zustande? Wie kann ich einen Maklervertrag kündigen? Ist man an einen Makler gebunden? Was ist ein qualifizierter Makleralleinauftrag? Welche Unterlagen muss ein Makler vorlegen?
Was regelt das Maklergesetz zum Maklervertrag in Österreich?
Im Maklergesetz sind die gesetzlichen Bestimmungen zum Maklervertrag geregelt, die festlegen, wie ein Makler seinem Auftraggeber Geschäfte mit Dritten vermitteln kann und wie der entsprechende Maklervertrag zu gestalten ist.
Hierbei schreibt das Gesetz in Österreich keine Maklervertrag Schriftform vor, jedoch ist diese dringend zu empfehlen, um bei Unstimmigkeiten über die Vereinbarungen eine Beweisgrundlage zu haben. Ferner sieht das Maklergesetz auch vor, dass ein Maklervertrag, für den keine konkrete Maklervertrag Laufzeit vereinbart wurde, von den Vertragsparteien ohne die Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden kann.
Spezielle Regelungen zum Maklervertrag in Österreich
Das Maklergesetz in Österreich verbietet eine Doppeltätigkeit des Maklers sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer. Hierbei kann diese Regelung nur dann außer Kraft gesetzt werden, wenn die Doppeltätigkeit durch den Auftraggeber ausdrücklich genehmigt wurde.
Ferner muss ein Auftraggeber auch nur einmal eine Provision für die Vermittlung eines Geschäftes bezahlen, auch wenn er mehrere Makler mit der Vermittlung beauftragt hat. Dabei hat dann immer derjenige Makler ein Anrecht auf die vereinbarte Provision, durch dessen Verdienst eine Vermittlung hauptsächlich zustande kam.
Allerdings kann ein Maklervertrag auch als Alleinvermittlungsvertrag vereinbart werden, bei dem ein Makler dann exklusiv mit einer Vermittlung beauftragt wird.
Die unterschiedlichen Arten des Maklervertrages
Ein Maklervertrag wird in unterschiedlichen unternehmerischen Aktivitäten in der Praxis eingesetzt. Dabei werden Maklerverträge für Vermittlungsleistungen besonders häufig in der Immobilienbrache, der Versicherungsbrache, aber auch im Handel oder der Personalkreditvermittlung abgeschlossen.
Wichtige Inhalte eines Maklervertrages in Österreich nach dem Maklergesetz
Der Maklervertrag ist als privatrechtlicher Vertrag, der einen Vermittlungsauftrag regelt und den Vorgaben des Maklergesetzes in Österreich entsprechen muss. Hierbei sind einige Vertragsinhalte vorgeschrieben, die den Vermittlungsauftrag gültig machen.
Dabei sind folgende Angaben nach dem Maklergesetz vorgesehen:
- Benennung der spezifischen Vertragsart (z. B. Immobilienmaklervertrag)
- Vollständige Angaben zu beiden Vertragspartnern
- Präzise Beschreibung des Vermittlungsobjektes
- Auflistung der Rechte und Pflichten des Maklers. Dabei können dies z. B. beim Immobilienkaufvertrag sein: die Verkaufsberatung, die Ermittlung eines Verkehrswertes einer Immobilie, die Anfertigung des Exposés, werbliche Aktivitäten für die Immobilie, Organisation von Besichtigungen, Verkaufsverhandlungen, Vorbereitung des Kaufvertrages, Rückmeldungen an den Auftraggeber
- Ausführung der Vollmachten die zum Vermittlungsauftrag gehören
- Festlegung einer Vertragslaufzeit
- Angabe der vereinbarten Provisionszahlung
- Entschädigungsklausel und Rücktrittrecht
- Unterschriften der Vertragsparteien
Hierbei sollten insbesondere die Pflichten des Maklers detailliert ausgeführt werden, um möglichen späteren Streitigkeiten über die Vertragserfüllung vorzubeugen. Außerdem ermöglicht dies auch eine einfachere Kündigung des Maklervertrages bei einer Schlechtleistung des Maklers.
Fehler beim Maklervertrag, die man vermeiden sollte
Ein gut durchdachter, vollständiger und präzise ausgearbeiteter Maklervertrag kann späteren Streitigkeiten zwischen Makler und Auftraggeber vorbeugen. Deshalb ist es sinnvoll, einige häufige Fehler bei der Erstellung eines Maklervertrages zu vermeiden, die oftmals Anlass für Auseinandersetzungen über die Vertragserfüllung sind.
Jedoch gehen Makler bei der Vermittlung grundsätzlich sehr stark in Vorleistung. Deshalb sollten sie sich auch durch besondere Vereinbarungen in einem Maklervertrag absichern. Dabei schützt die Vereinbarung einer Maklervertrag Laufzeit z. B. vor einer schnellen Kündigung.
Außerdem kann über die Vereinbarung einer Aufwandsentschädigung die Vorleistung der Vermittlung abgesichert werden, für den Fall, dass ein anderer Makler früher einen Vertrag abschließen kann. Deshalb sind viele Details beim Maklervertrag wichtig und man sollte auch einen Anwalt für Vertragsrecht konsultieren, um einen angepassten und rechtssicheren Vertrag zu erstellen.
Keine Berücksichtigung der Maklervertrag Schriftform
Wird ein Maklervertrag nur mündlich vereinbart, birgt dies die Gefahr von Beweisproblemen, wenn es zu Streitigkeiten über die Vertragserfüllung oder die Ansprüche auf eine Provision kommt. Deshalb ist die Maklervertrag Schriftform ein wichtiger Aspekt.
Ferner sollten auch Maklerverträge, die evtl. stillschweigend durch einen Internetkontakt zustande kommen, immer zusätzlich detailliert schriftlich dokumentiert werden. Hierbei kann man sicherstellen, dass Vereinbarungen im Streitfall nachvollzogen werden können und auch Konflikte grundsätzlich vermieden werden können.
Verzicht auf eine Widerrufsbelehrung
Ein Maklervertrag kann immer dann widerrufen werden, wenn er per Telefon, Email oder auch Internet abgeschlossen wurde und der Kunde ein Konsument ist. Hierbei sieht das Gesetz ein Maklervertrag 14 Tage Widerrufsrecht vor, auf welche ein Makler den Kunden durch eine Widerrufserklärung hinweisen muss.
Für den Fall, dass die Widerrufserklärung fehlt, beginnt diese Widerrufsfrist erst gar nicht zu laufen. Dabei verlängert sich dann die Widerrufsfrist auf ein Jahr und 14 Tage und kann auch zu einem Zeitpunkt noch widerrufen werden, wenn z. B. die Immobilie schon vermittelt wurde. Ferner müssen Makler in solchen Fällen ggf. sogar ihre Provision zurückzahlen.
Keine Angaben zur Maklervertrag Laufzeit
Ein Maklervertrag, der für eine bestimmte Laufzeit geschlossen wurde, endet automatisch mit Ablauf der Zeit. Hierbei kann dieser während der Laufzeit nur dann gekündigt werden, wenn hierfür ein wichtiger Grund gegeben ist.
Jedoch wird für einen Maklervertrag ohne Maklervertrag Laufzeit eine andere Regelung getroffen. Hierbei kann dann jeder Vertragspartner den Vertrag ohne eine Frist jederzeit kündigen. Deshalb macht es in den meisten Fällen Sinn, eine Maklervertrag Laufzeit zu vereinbaren.
Ein Alleinvermittlungsauftrag ohne Maklervertrag Laufzeit
Für den Fall, dass man einen Alleinvermittlungsauftrag vereinbart hat, schreibt das Gesetz vor, eine Maklervertrag Laufzeit zu vereinbaren. Hierbei ist z. B. im Immobilienbereich eine Höchstdauer nach dem Konsumentenschutzgesetz definiert, die bei Mietimmobilien drei Monate beträgt und bei Kaufimmobilien sechs Monate.
Dabei kann ein Kunde den Maklervertrag anfechten, wenn eine längere Maklervertrag Laufzeit vorgegeben wird. Allerdings kann auch nach dem Gesetz in besonderen Fällen eine längere Laufzeit möglich sein, wenn durch die besonderen Umstände eine erschwerte und damit verzögerte Vermittlung zu erwarten ist.
Der Verzicht auf einen Alleinvermittlungsauftrag
Für den Fall, dass ein Auftraggeber mehrere Makler für dieselbe Vermittlung beauftragt und auf einen Alleinvertretungsauftrag verzichtet, sind oftmals Problem bereits vorprogrammiert.
Hierbei ist der Auftraggeber ausschließlich verpflichtet, die Provision nur einmal zu bezahlen, und zwar an den Makler, dessen Tätigkeit maßgeblich zur Vermittlung geführt hat. Außerdem ist eine Aufteilung der Provision auf mehrere Makler nicht vorgesehen.
Eine nicht vereinbarte Doppeltätigkeit
Eine Doppeltätigkeit z. B. im Immobiliengeschäft sowohl für den Käufer als den Verkäufer ist grundsätzlich nicht erlaubt. Hierbei kann eine provisionspflichtige Tätigkeit für beide Parteien nur ausgeführt werden, wenn dies konkret vereinbart wurde.
Dabei muss eine ausdrückliche Genehmigung durch die Auftraggeber ausgesprochen werden und beide Auftraggeber müssen darüber informiert werden. Für den Fall, dass dies nicht entsprechend vereinbart wurde, muss ein Makler mit einem Provisionsverlust rechnen, evtl. mit Schadenersatzforderungen oder auch damit, dass der Maklervertrag gekündigt wird aus wichtigem Grund.
Hierbei ist er von einer Anzeigepflicht nur dann befreit, wenn damit zu rechnen ist, dass eine Doppeltätigkeit bereits beiden Auftraggebern bekannt ist. Allerdings ist es immer sinnvoll, im Maklervertrag auf eine Doppeltätigkeit hinzuweisen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Fehlende Vereinbarung zu einer Aufwandsentschädigung
Für den Fall, dass ein Vertrag aus einer Vermittlung kurz vor Abschluss doch nicht zustande kommt oder von einem Verwandten abgeschlossen wird, der keinen Maklervertrag hatte, ist ein Makler weit in Vorleistung gegangen, ohne einen Provisionsanspruch zu haben. Deshalb sollte ein Makler eine Aufwandsentschädigung für solche Fälle im Maklervertrag vereinbaren.
Dabei wird eine Aufwandsentschädigung in solchen Situationen fällig, wenn ein Makler unverschuldet leer ausgehen würde. Hierbei entspricht die Aufwandsentschädigung einer Konventionalstrafe, die in ihrem Umfang einer Provision entsprechen kann. Außerdem muss ein Makler für diesen Anspruch auch keine zusätzlichen Nachweise für seine Vermittlungstätigkeit leisten.
Der Maklervertrag für Immobilien und seine besonderen Regelungen
Besonders ein Immobilienmaklerauftrag sollte klare Regelungen enthalten und den Vertragsparteien bestmögliche Sicherheit bieten. Deshalb sind für diese besondere Maklertätigkeit einige zusätzliche Kenntnisse erforderlich über die rechtlichen Bedingungen, die im Folgenden näher erläutert werden sollen.
Der Maklervertrag Immobilienverkauf oder Kauf
Wenn man einen Maklervertrag Immobilienverkauf oder auch Kauf abschließen will, so muss man gewisse Obergrenzen für Provisionen zu beachten. Hierbei dürfen diese maximal bis zu 4 % des Verkaufspreises betragen, der realisiert werden konnte.
Jedoch sind niedrigere Provisionsvereinbarungen jederzeit möglich und diese können im Vorfeld eines Maklervertrages für Verkäufer mit einem Makler verhandelt werden. Zusätzlich wird auf die ausgehandelte Provision noch eine Umsatzsteuer in Höhe von 20% fällig.
Der Maklervertrag bei der Vermietung von Immobilien
Auch wenn Vermieter von Eigentumswohnungen oftmals keinen Makler beauftragen, um die Provision zu sparen, ist dies oftmals keine gute Entscheidung. Dabei bietet ein guter Makler neben der Vermittlungstätigkeit auch immer eine Beratung für Vermieter oder auch Mieter.
Hierbei informiert er über den aktuellen lokalen Mietmarkt und kennt den aktuellen Mietspiegel sehr gut. Deshalb kann er zumeist für seinen Kunden auch das Optimale aus einem Markt herausholen. Außerdem unterstützt er auch bei der Vorbereitung des Mietvertrages.
Ferner ist ein Makler in Österreich auch berechtigt, seine Provision wahlweise von jeder Partei einzufordern, allerdings wird diese zumeist vom Mieter übernommen.
Dabei ist für die Vermittlung von Mietimmobilien eine Provision von max. zwei Bruttomonatsmieten in Österreich erlaubt, auf die zusätzlich 20% Umsatzsteuer berechnet werden. Allerdings kann ein Makler von einem Vermieter eine Provision in Höhe von drei Bruttomonatsmieten für befristete und unbefristete Verträge verlangen. Jedoch muss eine vereinbarte Provision immer im Maklervertrag ausgewiesen werden.
Maklervertrag kündigen während der Maklervertrag Laufzeit
Einen Maklervertrag ohne Laufzeit abzuschließen, kann für Eigentümer einer Mietimmobilie sinnvoll sein, da er diesen jederzeit ohne Frist kündigen kann. Für den Fall, dass eine Maklervertrag Laufzeit vereinbart wurde, ist eine Kündigung während der Maklervertrag Laufzeit schon schwieriger.
Dabei kann bei einem befristeten Alleinvermittlungsauftrag eine vorzeitige und unbegründete Kündigung dazu führen, dass die vereinbarte Maklerprovision fällig wird. Deshalb sollte man bei einem befristeten Alleinvermittlungsauftrag immer zusätzlich eine Ausstiegsklausel zu vereinbaren, falls dass das Immobilienobjekt zwischenzeitlich auf einem anderen Wege vermittelt werden kann.
Außerdem kann eine rechtmäßige Kündigung während der Laufzeit ohne Entschädigungsanspruch nur dann vollzogen werden, wenn dem Makler eine grobe Pflichtverletzung vorzuwerfen ist. Hierbei kann dies der Fall sein, wenn ein Makler z. B. nicht abgesprochene Preissenkungen vornimmt, keine Aktivitäten zur Vermarktung ergreift oder keine Besichtigungen durchführt.
Bewertung der Maklerleistung bei der Erfüllung des Maklervertrages
Damit ein Anspruch auf die vereinbarte Provision überhaupt entsteht, muss der Makler eine „verdienstliche“ Leistung erbracht haben. Hierbei ist diese gegeben, wenn die Tätigkeit des Maklers den vereinbarten Pflichten des Maklervertrages entspricht. Dabei geht es in erster Linie darum, dass ein Makler für den Auftraggeber Vertragspartner findet oder diese zum Vertragsabschluss bewegt.
Hierbei ist in Österreich unter Umständen eine Namhaftmachung ausreichend. Jedoch ist diese Übersendung einer Namensliste nur dann abschließend und berechtigt zur Provision, wenn diese potentiellen Vertragspartner ausschließlich konkret interessierte potentielle Vertragspartner sind.
Für den Fall, dass dies gegeben ist, ist es nach einer Entscheidung des OGH ausreichend, wenn der Makler diese Interessenten dem Auftraggeber bekannt gibt.
Wie unterstützt ein Anwalt für Vertragsrecht beim Maklervertrag?
Grundsätzlich sollte man immer die Hilfe eines spezialisierten Anwalts für Vertragsrecht in Anspruch nehmen, wenn man einen Maklervertrag erstellen lassen oder einen Maklervertrag prüfen lassen will.
Dabei kann ein erfahrener Jurist für Vertragsrecht den individuellen Maklervertrag an die persönlichen Bedürfnisse des Auftraggebers anpassen und außerdem auch auf wichtige, vermeidbare Fehler hinweisen. Ferner kann ein Experte für Vertragsrecht auch dazu beraten, wenn man einen Maklervertrag kündigen möchte oder man einen Provisionsanspruch in Frage stellt.
Ferner informiert ein Anwalt für Vertragsrecht natürlich auch zum Maklervertrag 14 Tage Widerrufsrecht, zur Maklervertrag Laufzeit oder auch zum Maklervertrag Datenschutz.
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